bob半岛官网根据克而瑞不动产运营华南监测，2024年7月深圳集中式长租公寓开业项目为5个，合计新增房源量3751间。整体7月深圳长租公寓开业增量供应量比起6月的7个项目“放慢”，头部大品牌基本0增量，呈现规模供应“降速”迹象。集中新增开业多体现在一些产业园项目的“增量开业”。

　　7月的深圳市场，借助“毕业季”势头浪潮冲向了高峰，租金持续攀升走高，集中式长租公寓坪效租金与出租率“双双再走高”。但尽管租价走热，但市场个人房源增量供应已经在“降速”，消费降级仍在影响，毕业季效应也在显著减退。根据一线市场调研发现，一些区域的租房市场与需求已经有一些“降温”表现。整体而言，7月深圳长租公寓市场延续了6月的“温度”走高，特别临靠大学城、临靠职住上班热点区域租房需求仍然十分活跃。在深圳宝安一些城中村，一些新公寓项目的出租率也在1个月内从“空置”转为“爆满”状态。长租公寓凭靠“过硬”的产品品质，进一步吸引市场租客的关注。

　　在全国重点八城来看，集中式公寓的租金大多上涨为主，而深圳7月则顺势持续增长，集中公寓租金持续稳居全国前三，仅次于北京和上海。平均租金近4个月以来的峰值。公寓出租率也持续上涨，整体出租率为94.96%，接近95%，位居全国第三，涨幅为0.43%，同比涨幅达到0.51%。深圳也是全国少有的一个城市，能保持集中式公寓坪效租金与出租率“双增长”的城市，这充分说明公寓在深圳租赁住房市场中的“韧劲”十分强大。

　　此外，7月全国大多城市集中式公寓都“一致性”向好，出租率大多持续环比上涨，说明公寓的供应承接了市场的需求。其中北京7月出租率涨幅最大，环比上涨1.42%；深圳出租率超越去年同期水平，靠近95%。唯独杭州、武汉出租率在环比下降。

　　全国来看，7月公寓租金呈现上涨为广州、深圳、武汉、成都、北京为主。一线城市中，广州和深圳涨幅都相对较大，接近去年的峰值，唯独上海、南京、杭州则小降。

　　比如7月上海集中式长租公寓租金呈现下降趋势，跌幅为0.62%。杭州的租金降幅达到1.4%，比6月降幅还大。这说明一些城市在供应结构的变化，促进租金的“平滑”效应。

　　如上海保租性公寓的增量入市，拉低坪效租金。尽管各城集中式租金普涨，但大多没有回到去年峰值水平，唯独今年的北京，7月北京集中式公寓租金高达187.2元/平方/月，超越去年同期的176.1元/平方/月水平，是全国唯一一个集中式公寓租金水平超越去年的城市。

　　同时，集中公寓供应大的上海等，7月集中式公寓“在租量”出现较大的下降，说明在大需求之下，需求消化了市场的供应。而深圳、广州一些城市集中式公寓供应量比较有限，集中公寓在租量继续呈现下降趋势。深圳已经是今年第三个月的集中式公寓“在租量”持续下降。比去年6月高峰的1万多间在租量，整整下降近3000间！

　　7月全国个人租赁住房房源新增供应量再度缩量到50万间水平，比起5月的49万间，有增长，但比起6月的60.2万间，缩水超过4万间。

　　据克而瑞不动产运营华南监控全国55个重点城市数据显示，截止至2024年7月，7月全国整体个人房源供应增量环比下降，合计新增供应56.001万间，比6月份新增60.29万间，减少超过4万间，但全国平均租金出现微幅上涨。

　　2024年7月份全国55个城市租价套均达到2555.55元/月，环比上涨0.86%，扭转上个月的负增长，呈现“量不涨、价上涨”的现象。

　　放眼7月，全国个人房源增量供应“缩量”为主，几乎全部城市个人房源增量缩量为主。其中以上海、深圳、南京、沈阳、广州、重庆、长沙房源缩量最大，其中上海新增房源4.4万套，比上个月少新增1万多套，降幅高达13.27%；深圳降幅为2.3%；广州降幅为5.33%。杭州和北京房源小幅增长，增长均在4%之下，是所有城市中为数不多个人房源出现增量的城市。

　　而7月深圳个人新增房源为2.16万套，环比小幅下降2.32%。令人关注的是，尽管深圳个人房源供应增量下降，但个人房源挂牌量和成交量方面，都呈现增长趋势，说明市场挂牌高峰期持续归来，整体市场房源成交放大，业主挂牌积极性也高。

　　市场房源供应增量“温和下降”，正说明当下这个月份市场可能在“变向”，从高峰走向一个相对的“回落阶段”。

　　◾7月底，深圳出台了一份《深圳市社会主体出租保障性租赁住房租赁管理细则（征求意见稿）》征求意见，而深圳社会类“保障性租赁住房”细则正式公开征求意见，意味全新的社会市场化“保租房”将得到规范、管理以及运营的细则明确，肯定了“市场化运作”的可持续性，全深圳的保障性租赁住房市场也将更加具有“确定性”。

　　这也正预示深圳保障性租赁公寓“市场化运作”机会真的来！解除了社会主体普遍对保障性租赁住房市场化运作可持续问题顾虑难题，提高市场主体参与保障性租赁住房市场积极性。

　　预计这项政策的执行，也将给予更多长租企业“市场化”运作的扶持与“合法化”，以及“支撑化”，给深圳的租赁市场结构带来新的影响，也为深圳租赁住房市场增添新的市场“机会”。

　　◾7月以来，国家各大部分不断重提一种概念，就是“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”，在这种的根本底层原则下，各方正在加码推进中国的租赁住房“大产业”。

　　比如，二十届三中全会后，中央明确住房制度未来几大发展方向，包括租购并举、改革预售、房地产税税改等。其中明确提出要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，共包括以下五个方面。比如要加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。除刚需外，此次也提出要支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购程度、取消普通住宅和非普通住宅标准。除此之外，此次也明确将改革房地产开发融资方式和商品房预售制度等。央行的二季度政策报告也首提出，要继续发挥好支持对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系，助力推动房地产行业转型发展。

　　长租的金融资本化也是“空前放宽”。等待了很久的公寓(REITs)项目常态化发行文件终于出台。文件提出常态化发行REITS，还扩大了租赁住房项目的范畴。除开一直在上升的保租房REITS在发行外，长租公寓及宿舍公寓都列入发行范畴，还在条件上空前放开，比如原则要求3年是可以放低的，发行规模从10亿到可以最低8亿；对未来现金流和收益率不作统一要求等。长租“试水”资本新趋势，也正显示长租行业的新“契机”！

　　今年7月深圳集中式长租公寓品牌企业活跃程度比较高为华发优生活bob半岛官网平台、龙湖冠寓、万科泊寓、华润有巢、逸兰公寓为主。像珠海的4000国企正筹备进入深圳，其目前也在广州乃至内蒙古扩张新店；而香港的品牌逸兰公寓也首度进入深圳，在西丽留仙洞产业基地拿下1000多套长租公寓的运营。其他深圳头部，比如万科泊寓持续深耕全国市场，在上海、长春、北京都有新的动作扩张，其沈阳、成都多个项目开业或者预计投入；在保租房领域，华润有巢首进浙江嘉兴，首个保租房项目入市，其预计今年下半年还将有新项目入市；龙湖冠寓则逆势加大在武汉、成都、重庆的新店开业，其4.0新一批产品正席卷全国。

　　在深圳，像安居乐寓持续深圳新项目筹备入市，其目前福永一些地区都有新项目在改建，一些装修好的项目也正准备入市；鸿荣源旗下的鸿寓，其数栋的新建产业园公寓，被称为深圳首个花园式公寓的九龙山数字城店新店开业，复式的特征，叠加超强的2000平方公区和5000平方花园，也是业界一大闪光点。

　　市场方面，根据克而瑞不动产运营华南的数据显示，7月整体深圳集中式长租公寓出租率持续回升，坪效租金也持续冲高。考察一线市场公寓发现，目前深圳长租公寓布局仍然活跃，七月初的市场仍然十分强烈，但随着七八月租赁市场及毕业季洪峰的结束，8月初的客源开始一些“褪色”。而7月份深圳整体的租价是“先高后低”，到八月初又“抬头”，整体的租房热度还在，特别是核心区。

　　目前深圳集中式长租公寓坪效租金出现今年以来连续5个月增长，出租率也呈现了11个月连续上涨，突破了95%，可见房源得到市场积极响应和青睐。而在这样的背景下，深圳集中式长租公寓、分散式长租公寓的在租量都在极速下降，说明市场是供不应求，出租加快，房源在租量也相应快速去化减少，保持较好的“市场热度”。

　　土地方面，7月深圳只有1宗租赁住房土地成交，为宝安石岩的项目，占地面积为9676.8平方，5399.61万成交，获得者为宝安人才安居。根据资料显示，这个项目预计2026年9月建成交付，涉及房源约840套，为协议出让方式。

　　整体而言，深圳今年前7个月仅成交了6宗租赁住房土地，而且均为协议出让方式。对比上海，上海7月足足有5宗租赁住房土地出让，其中7月成交1宗，但8月已经成交4宗。可见，上海在租赁住房供应方面仍然十分积极。隔壁的华南区广州，已经出现连续4个月没有租赁土地出让，说明华南地区在R4供地方面，这点是远远差于上海，这也是上海大型租赁社区快速涌入市场一个“根本因素”。

　　根据监测，7月深圳全市平均租金为91.32元/平方/月，环比上涨0.24%，同比下降1.9%。

　　在七八月毕业季及各种换租、换工诉求迁移之下，深圳租赁住房市场迎来一年来的价格高位。

　　2023年7月深圳全市租金平均水平达到93.13元/平方/月的“高峰”，今年7月对比同期还在跌1.94%。不过从去年租房市场观察，去年7月已经是深圳租金最高峰月份，随后连续10个月的下跌，一直到今年的6月才“止跌”。而通过深圳个人房源市场挂牌房源数据来看，7月全深圳个人房源挂牌量为2.33万套，环比上涨3.89%，成交上涨17.9%，套均成交租金达到5559元每月，上涨2.9%，这些数据反馈市场挂牌的积极性，也反馈成交市场与价格的“热度”。

　　◾7月深圳大部分区域租金呈现一种“普遍上涨”走势，一些核心区租金已经连涨。比如南山区租金，上半月持续上涨，月中下跌回稳；罗湖区租金已经多个月上涨；福田区租金已经“连涨”，租价超越3月水平，回到4月的“高热”状态。

　　本月其中以福田、罗湖、宝安、龙岗、盐田租金环比上涨。涨幅最大为龙岗区，平均租金为62.14 元/平方/月，环比上涨0.36%；其次罗湖区涨幅为0.28%，租金为85.73 元/平方/月，已经是今年的“七连涨”。福田区这些核心区租金保持上涨态势，租金为112.80 元/平方/月，涨幅为0.05%。

　　租金最高仍然为南山区，为116.59 元/平方/月，本月涨幅为0%，持平。其月初冲高到116.74元/平方/月，可见市场助推下的租价突然冲高。

　　龙岗、宝安租价持续回升，说明深圳人口最密集的两大区租房需求十分旺盛，助力市场价格回升；而福田、罗湖这些核心区租金连续回升，也说明深圳核心区的租房需求维持“高位”，更体现中心区租房的价值坚挺。

　　7月，唯独光明、龙华、大鹏租金小幅下降。租金降幅最大为大鹏区，降幅达到1.30%，租金为49.28元/平方/月；光明的租金已经是今年连续多个月下跌，目前租金为57.47元/平方/月，环比下跌0.23%；龙华区租金降幅也比较大，78.47元/平方/月，环比下跌0.47%；龙华、光明等区租金环比回落，体现出租赁需求的一些降温，人流吸引的一些变化。

　　对比租金方面，7月南山、福田集中式长租公寓租金普遍高于分散式和个人房源的租金，坪效租金在6元/平方/天以上。宝安、龙华、龙岗、坪山的集中式公寓租金与个人房源租金基本相差不太多，这也是这几个区的公寓相对受到市场特别青睐。

　　其中以深圳湾、后海、蛇口、上下沙、大学城、前海、科技园、车公庙、福田CBD这些核心区保持上涨为主。目前深圳租金最高的商圈为深圳湾，租金达到217.95元每平方/月；后海、香蜜湖、农科中心、华侨城、科技园、蛇口、华强北、上下沙、华强这些商圈的租金都在深圳平均租金水平之上，均在114元元每平方/月之上。商圈的租金热度正反映这板块租房需求的旺盛，体现出因为职住需求的过大，租赁住房供应的紧缺bob半岛官网平台，导致租金居高不下。

　　在租量为7494间，比年初的9400多间，少2000多间，比6月7855间，环比降幅4.72%，出现供应持续缩量现象。深圳集中式公寓在租量还没有上海5万间在租量的20%，比起北京的1万间在租量，也是少掉3000间。

　　而深圳集中式长租公寓在租量持续下降背后，整体公寓出租率也高达94.96%，比6月的出租率还上涨0.43%。说明集中式公寓逐步成为深圳租赁中一股重要力量，出租率持续上涨。而伴随深圳集中式公寓出租率上涨背后，坪效租金也稳步上涨趋势，7月坪效租金为3.54元/天/平方，持续上涨，说明集中式公寓进入一种“热”的状态。

　　目前深圳集中式长租公寓项目数已经达到755个，总房间数达到31.02万间。坪效租金更是稳步“收复”趋势，说明市场已经“冲顶”。也说明随着集中式长租公寓产品端、运营端的改善，已经在市场上逐步“出众”，成为租客的重要选择。

　　◾7月深圳30平以下集中式公寓房源分布比例为39.93%，30-50平方为41.35%，这反馈深圳30平以下的集中式公寓房源比重有所微小变动，比起6月的39.97%，出现0.04%比重的小降。7月80平方以上户型比重有所上涨，预计是一些人才租赁住房入市缓解房源面积结构的变化。而中小户型的单间、一房的户型依然是集中式公寓市场主力。

　　◾而目前深圳94%房源都在80平以下，说明集中式公寓的市场诉求多是两房以下户型。120平方的户型比例也仅仅是2.25%。

　　相反深圳个人出租房源30平下只有3.57%的比重，大部分这样的小户型房源也被集中式公寓所取代。同时有一个现象也值得关注，7月分散式公寓30平以下占到73.99%比重，比6月74.63%比重降低了1个点，说明深圳许多分散式公寓正在适当提供房源的空间bob半岛官网平台，其30-50平方已经达到7.4%比重。

　　此外，从7月集中式公寓房源结构来看，白领公寓在租量比例在下降，服务式公寓比例在增长，从7%到8%。

　　7月全深圳集中式公寓白领公寓在租房源量为6475间，比起6月有所下降，但服务式公寓7月在租量为576间，呈现增长。说明在当下白领市场消化能力持续增强，服务式公寓消化偏弱，库存也在增加。

　　分散式公寓在租量持续“缩量”，呈现今年1月以来的连续7个月下降。也是近一年来的“低谷”。

　　截至7月底分散式公寓在租量为2203间，环比6月的2407间，环比下降8.82%，减少200多间。比今年2月高峰的1.08万间，整整缩水了8000间。

　　分散式公寓7月扩张已经在减速，新增进入小区数高达3个，比起6月的6个进一步有所放缓，说明分散式公寓仍然是深圳长租市场一大主流，尽管放慢但保持一定增量，其分散、弱小，还有十分稳定的租金收入，特别适合小型投资者青睐，仍然有不少企业在扩大分散式公寓的市场增量。

　　但也可见，分散式公寓在租量都在缩量，说明市场需求大，在租量急剧减少。目前深圳分散式坪效租金已经达到4.46元/天/平方，远高于集中式长租公寓的坪效租金，但低于去年同期，也环比出现下降，显示出市场竞争加大，价格调整是一种适应市场的必然手段。全市分散式公寓累计小区数已经达到34210个，累计房间数达到345743间，突破34.5万间，这数量在集中式公寓之上。

　　7月深圳个人房源挂牌出租房源为2.33万套，环比6月的2.24万套，多出不足1000套增量，挂牌量虽然不及3月高峰值，但已经是今年持续走高水平。同比去年7月的2.73万套，少掉了4000套数量，还有差距。说明今年房源挂牌量积极性仍然没有去年同期那么高，但也比起5、6月已经是出现重新的挂牌高峰。

　　图注：2024年7月深圳个人租赁房源的走势图表（来源：克而瑞不动产运营华南）

　　◾令人关注的是，房源挂牌上涨的同时，挂牌租价在下降，说明市场竞争激烈，价格调整。

　　而同时，市场成交量和成交套均租价都在上涨，说明租赁房源仍然有较强的市场诉求。目前全深圳挂牌套均租价为6746元每月，环比下降2.07%。不过对比挂牌租金下滑，个人房源成交量出现大幅上涨，7月在6月基础上持续大涨14.9%。这说明市场需求增多，个人房源的市场诉求仍然巨大。

　　7月深圳保障租房核心体现在“存量保障性租赁公寓配租、选房”，还有“非居改保”路径持续探索及“市场化保障性租赁住房”筹集建设的重视。

　　比如南山区向社会投放了一批保障性租赁住房，涉及6000套社会存量住房；宝安也公布了19个社会化公寓合格保租房申请人名单，中粮大悦乐邑福安一店、福安悦家公寓、安居泊寓翠岗店等这些公寓都纳入分配认定；福田则投放了1000套社会化保障性租赁公寓给到企业；光明已经新增了4个保租房的认定，比如美信达科学里项目部分宿舍、科瑞智造产业园项目部分宿舍bob半岛官网平台、华星光电高世代面板产业配套项目第一批宿舍部分房源等许多“宿舍”被纳入保租房。深圳住建局还专门举办过以“旧巢引新凤”探索宜居城市新路径非居改保为主题的宣贯会，当天许多长租公寓企业，以及国央企、资本、金融方参与，共同探讨深圳非居改保的思路及审批方面的便利性。

　　而深圳安居鸿栖台保障性租赁住房项目的400多人选房，也宣告深圳的“保租房”真正进入了社会化的视野。

　　图注：2024年7月深圳较为积极的长租公寓企业活跃程度统计（来源：克而瑞不动产运营华南）

　　通过监测，7月以来的长租公寓企业“规模增量化”脚步在放缓，但“金融化+全国化+协作化+保障化”在增强！

　　表现活跃的为鸿寓、逸兰公寓、万科泊寓、龙湖冠寓、安居乐寓、瓴寓国际、华发优生活、越秀星寓、华润有巢、招商伊敦、雅诗阁为主。

　　“协作化与保障化”，是7月长租公寓一大特征。比如逸兰公寓与前海乐居携手合作，将1600多套深圳西丽租赁住房公寓市场化运作，逸居公寓创智云城项目的运营也采用“港式”风格，匹配新一代人群的关注。瓴寓国际的2000多套的上海首个政企合作重资产R4用地新建项目入市，更显示出长租公寓企业的“协作化”趋势；此外，华润有巢的“保障化”推进，多个保租房全国突破，也首进浙江嘉兴的首个保租房项目；包括阡集公寓的1200套上海新保租项目8月将开业，均体现长租公寓企业在保障性租赁住房领域的“融合与加速”。

　　全国化、资本金融化也是7月一大特点。比如“建信长租”11.7亿元挂牌正式上市，这是首单租赁住房ABS成功挂牌，资本化道路从公募REITS变身“多元化”；龙湖冠寓也是努力“全国化”，龙湖冠寓成都武汉等地猛开新店，上海1900多套租赁社区入市等；万科泊寓也在全国全力拓展市场，沈阳、成都多个项目开业或者预计投入，深圳富瑞斯产品系列的全新升级；金地草莓的全国性推动企业客户合作计划，已经和全国400家企业合作；城家公寓上海、天津项目陆续新开业；华发优生活筹备进入深圳，内蒙古首个400多套公寓开业；50亿元住房租赁类REITs和120多亿的“收储房”行动，都体现要用“资本金融化”来撬动“全国化”以及“资产化、品牌化”。

　　“产业园化”也是深圳一些长租公寓企业的特征。比如深圳鸿寓九龙山数字城店项目1000多套开业，这个项目就在观澜一带超强的九龙科技城范畴的九龙山数字城产业基地内，项目的服务群体就是企业及企业旗下的职工、人才等。在深圳同样深耕产业园化的公寓不在少数，但是否做的好，是否深入，是否足够的转化客群，值得思考。加上深圳是一个高度工业制造的城市，产业园是科技与人才的集中地，这里就是租赁居住需求的“肥沃土壤”。

　　7月整体深圳长租公寓市场，集中式公寓的坪效租金与出租率“连涨”状态，说明市场走向了“热度”高峰。

　　尽管7月长租公寓企业已经在放慢供应增量的步伐，但市场的需求也在惯性走强。

　　像万科泊寓，加快全国市场布局，在保租房，存量市场公寓的挖掘上持续发力；华润有巢也全国加速合作步伐，与浙江各地的国企等企业展开深入合作，加码保租房租赁社区的建设与运营；深圳的鸿寓，也在龙华区投入1000多套的社会化全新公寓，一方面迎合市场的毕业季，一方面满足产业园区各类人才，包括上班白领居住的需求。华发优生活，在7月也十分抢眼，筹备全国性的步伐，一方面50亿租赁住房债已经得到反馈，另方面已经筹集了100多亿资金准备收储房源，同时还筹备进入深圳、上海这些一线城市的长租市场，可见对市场的一致性看好。

　　但每当市场度过六七月的高峰期后，八月的市场将可能迎来“回落”阶段，其“量增放慢”将是一种信号。

　　根据一线市场人士的调查也反馈，8月开始市场有一些“疲弱”的迹象，租客的需求温度已经没有前几个月那么强烈，这些市场“信号”也将进一步反馈出，8月的深圳长租公寓市场将可能进入一个“回落”稍微降温阶段，然而不会太大的波动，“只降速阶段，但未降节奏大局”。因为通过近期观察发现，8月一批新的长租公寓开业热度“又起”，并没有过大“削减”。加上深圳强大的城市人口吸引力，与经济逐步复苏下行业提升的状态，也将带领租赁住房产业走向一种“城市的共振”bob半岛官网平台！

　　地址：深圳市福田区沙头街道天安社区泰然四路66号泰然立城A座12-14楼