bob半岛体育日常生活中，许多人选择通过置换房屋来改善居住环境，先选好心仪房屋再卖掉自有房屋是不少人的操作方式。本是为缓解换房压力，提高生活质量，却不曾想到自有房屋迟迟无法出售，支付购房款期限已到bob半岛官网平台，一不小心成为违约方……

　　小李夫妇就面临着这样的情况，合同约定违约金为一百多万元，这钱到底赔不赔？

　　小李夫妇婚后育有一子，随着生活状况的改变，小李夫妇想改善宝宝的成长环境，就开启了看房历程，最终将目光锁定在王女士所拥有的402房屋。在中介的介绍下，2023年5月21日，小李夫妇与王女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定402房屋成交总价为510万元，小李夫妇需在上述合同签订之日起5日内向王女士支付定金10万元，双方应于2023年9月21日共同办理房屋不动产转移登记手续，且小李夫妇应在不晚于不动产产权转移登记办理完毕前3个工作日将第一笔首付款425万元支付给王女士。若小李夫妇逾期履行上述付款义务超过十五日即构成根本违约，且王女士有权以书面方式通知解除房屋买卖合同，若小李夫妇出现根本违约情形，则应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向王女士支付违约金，即102万元；小李夫妇向王女士已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订后，小李夫妇向王女士支付定金10万元，后开始积极筹备卖自有房事宜bob半岛官网平台，准备用卖房款作为购买402房屋的主要资金来源。因出售房屋不顺利，其积极与中介沟通bob半岛官网平台，并采取降价出售，督促中介带看等方式，推动售房进展。但是截至2023年9月份中旬，小李夫妇仍然没有卖出其所有的房屋，亦未向王女士支付首付款。此时的小李夫妇向王女士表示家中只有小李一人挣钱养家，已经没有能力再购买402房屋，并向法院提交相应微信聊天记录、带看记录及房屋降价记录予以证明。对此，王女士表示这些证据与本案无关。同时，小李夫妇向法院提交某两个售房中介机构成交记录，证明402房屋所在小区同户型的出售情况，售价不仅没有下降反而上涨，双方约定的违约金过高，且其二人已向王女士支付定金10万元足以弥补王女士的损失，不应当再向王女士支付其他违约金。王女士表示，上述成交记录与402房屋无关，且挂牌价并非真正成交价，小李夫妇应当按照合同约定支付违约金共计102万元，同意已支付的定金10万元进行折抵，再向王女士支付违约金92万元。

　　案件审理过程中，各方均认可小李夫妇已向王女士支付402房屋定金10万元，但未向王女士支付首付款。法院向相关责任中介机构调取402房屋自2023年5月以来的同小区同户型、不同户型的成交记录，记录显示2023年9月21日402房屋同户型成交价为515万元，不同户型（比402房屋面积大0.42平方米）成交价为489万元。

　　法院经审理认为，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是王女士、小李夫妇真实意思表示，均合法有效。因小李夫妇未按照合同约定支付首付款且明确表示无法购买402房屋，系违约方。因王女士与小李夫妇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中既约定定金又有违约金条款，而当一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款，现双方均认可小李夫妇已向王女士支付定金10万元，王女士主张以定金10万元冲抵违约金。而其双方约定的违约金是为了弥补守约方的损失，违约金的数额与损失额不宜相差悬殊，而依据法院向中介调取的该小区同户型或相似户型的售房记录，402房屋房价未有明显损失发生，结合小李夫妇关于出售其名下房屋的证据，其二人非故意违约，故法院认定相当于402房屋总价款的20%支付违约金的标准过高，结合合同的履行情况、当事人过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，酌定违约金为20万元。因王女士同意以小李夫妇支付的10万元定金折抵违约金，故小李夫妇需向王女士再行支付违约金10万元。

　　后小李夫妇不服裁判结果提起上诉，2024年4月30日，该案经北京市第二中级人民法院审理bob半岛官网平台，驳回上诉，维持原判。目前该案已生效。

　　出售自有房屋再购买理想房屋是当下不少购房者的热衷选择，然而从合同签订到顺利入住“新房”的整个过程，也存在很多不确定性。当购房合同无法得到履行时，买卖双方之间的权利义务该如何分配？

　　首先是“赔不赔”的问题。本案中，因小李夫妇未在约定的期限内向王女士支付购房款，系违约方，且在双方签订的合同中，既约定定金又约定违约金，王女士选择适用违约金条款于法有据， 小李夫妇应当赔偿违约金。

　　其次是“赔多少”的问题。一般而言，违约金系合同双方的约定，违约金的数额应以约定为依据，只有在约定的违约金过分高于或者低于违约造成的损失，法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少或增加。但违约金的主要功能是为填补因违约给守约方造成的损失，故当约定的违约金超过造成损失的30%的，法院一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，根据法院在庭审中调查的情况，402房屋房价未有明显损失发生，且结合小李夫妇关于出售其名下房屋的相关证据，其二人一直采用降价等方式，想办法出售自有房屋，非故意违约，但小李夫妇的违约确实造成402房屋买卖合同无法继续履行，故结合案件事实，遵循公平原则、诚信原则进行衡量认定以相当于402房屋总价款的20%（即102万元）支付违约金的标准过高，酌定违约金为20万元，因王女士同意以小李夫妇支付的10万元定金折抵违约金，故判决小李夫妇需向王女士再行支付违约金10万元。

　　最后是“怎么办”的问题。为了避免陷入小李夫妇类似的困境，建议消费者在换房过程中，结合自己的购房需求，提前制定好攻略bob半岛官网平台。在合同签订过程中，认真研读条款，明确自己的权利义务，当合同履行过程中遇到问题，及时与合同相对方沟通，善意地履行好应负的义务，并尽可能配合相对方避免或减少损失，做知法、懂法、守法、用法的好公民。

　　第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

　　当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

　　第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》

　　第六十五条当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。

　　约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。