BOB半岛因房屋权利转移受限，双方未能及时办理房屋产权过户手续，但在受限条件解除时，原告仍然享有要求过户之权利，现有的证据足以认定被告仅为房屋的名义权利人或为代持行为。且代持期间，又经双方合意同意将房屋出售，并在原告联系的买受人和出售条件下，由被告与买受人签约将房屋售出并收取售房款。

　　2020年12月14日，原告KKK与被告签订《房屋买卖协议》，约定由原告以人民币250万的价格，购买两被告名下位于上海市宝山区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋）。原告需分4笔支付购房款。协议中双方明确，被告名下的此房产设有两个抵押，其中一个最高额抵押，债权人为温州银行股份有限公司上海分行，被告解除抵押需要向债权人归还人民币160万元。另一个抵押，债权金额是20万元，抵押权人是吕某。除此之外，该房产上面还有一个司法限制，限制法院是上海市宝山区人民法院，限制起始日期为2020年12月2日。

　　根据被告1和被告2所述，截止《协议》签订之日，被告1和被告2尚拖欠孙丽霞本息约35万元，拖欠王某本息约99,500元，欠吕某本息约20万元。除此之外无其他债务。原告经考虑被告的债务情况，且房产价格较为优惠，于是同意购买上述房产。双方在协议10.2条约定，一切因被告原因导致无法履行合同的，需要承担原告的律师费，保全费等费用；协议11.1条还明确，该房地产因除原告知晓的情况被查封或限制转让BOB半岛，导致原告无法取得该房地产所有权的，视为被告根本性违约，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。协议最后约定，由被告3对被告1和被告2的债务问题的真实情况提供担保，并同意为甲方履行约定义务提供连带保证责任。协议签订后，原告按照协议约定，向被告支付了定金2万元，购房款753,500元，代被告支付利息18,810元，以及中介费25,000元。2021年1月28日，涉案房产因原告未知的债务被上海市宝山区人民法院查封，即被告存在其他债务且未向原告阐明。

　　因被告的隐形债务，导致上述房产无法按照协议约定完成过户。原告多次与被告协商，要求被告返还款项，被告均不予理睬。原告认为，原告的合法权益应该受到法律的保护。原告依约已实际支付定金和部分购房款，但因被告故意隐瞒其他债务导致房产无法过户，合同目的无法实现，被告的行为已构成违约。现原告根据相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。

　　1、被告支付原告代为收取的购房款48万元；2、被告支付48万元的银行利息（自2022年7月30日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，暂计至2023年2月27日为10,381.33元）。

　　被告沈某辩称，一、原告所称“委托合同”法律关系自始不存在，双方从未建立委托关系。

　　首先，依原告所称，“被告将房屋转让给原告”并“约定将来过户时各担各自税费”，但直至被告将房屋出售给案外人，房屋仍登记在被告名下，且网签合同的签约主体为被告和案外人。

　　其次，原告所提供的证据并不能证明双方存在委托与受委托的合意，除原告诉状中诉称的内容，均不能证明双方之间委托了何种事项或内容，且根据常理委托办事需收取适量费用作为报酬，但双方对此亦未约定或是实际执行，故原告行某的请求权基础存在错误。

　　二、整个事件系被告向原告借款，被告已还本付息后BOB半岛，原告索要违法的巨额利息不成而展开的报复性诉讼。

　　1、原被告于2013年初识于棋牌室。2014年、2015年，被告因生意周转与生活所需，向原告借款，起初被告借款40万元并写下借条给原告，后续又追加借款60万元。因借款较为急迫，原告要求被告按照30%支付利息30万元，被告因急用无奈只得同意，由原告向被告提供了相应的资金，但原告以借款金额较大，提出需要提供相应的担保增信措施以保障其资金安全。因原告知晓被告名下登记有房屋，故要求被告签署了《购房协议书》，房价约定130万元（借款本金100万元及利息30万元）并特别标注已付清，其目的为在被告未能还款时要求被告配合办理房屋过户手续以使得保障自身的债权。后续被告确因经济窘迫外加自2020年起的疫情原因导致暂无力清偿债务，故双方见面协商后，原告要求被告将房屋出售并以所有售房所得款项来还款，其中超出借款本金的部分不论多少均作为长期借款的高额利息回报给原告。期间，原告还使用被告的房屋向某某中心申请了廉租房并居住在内以实时监控掌握房屋情况，不让被告随意处置。

　　2、2021年夏季，因房价普涨，被告有意将房屋变现用于还本付息，原告表示同意，但要求原告在收到房款后立即清偿债务。后双方各自寻找买家，最终确定原告处联系的买家条件最优，由被告与买家于2021年11月草签了购房合同。2022年7月29日买卖双方进行了网签备案，并于同日提交了过户登记的相关材料。自草签合同至过户，买家按约向被告支付了房款364万元。起初被告收款后，念在原告对其还款的宽限期较长且未采取强制手段，将大多数款项作为还款与利息支付给了原告，但被告经咨询朋友了解借款的相关法律知识后才意识到，支付给原告本息达300多万元BOB半岛，已超过了原始借款本金的3倍，利息部分远超出了法律规定的保护上限，系原告违法收取利息，故买家支付最后一笔房款48万元，被告未作为还款支付给原告，原告由此心生愤恨，讨要无果后提起诉讼。

　　三、就房屋本身而言，原、被告间《购房协议书》未实际履行，至出售及登记在案外人名下之前，房屋权利人为被告，所得售房款应为被告所有。

　　1、《购房协议书》名为房屋买卖，实为被告借款的担保增信措施。若认为该协议书确系房屋买卖，则原告从未向被告支付过任何名义上的购房款，而是出借款100万元BOB半岛。退一步说，即使认定借款100万元转化为购房款，原告依然应向被告补足30万元房款。

　　2、2015年10月19日《购房协议书》签订后，直至2021年11月被告将房屋出卖给案外人长某，期间房屋自始不存在过户登记障碍，双方并未实际履行协议书，原告从未要求被告配合办理网签手续，也从未要求被告配合办理过户登记手续。若原告确向被告购买房屋，早应及时行某办理上述事项，但长达6年的期间内，原告未向被告提起配合过户，该事实说明双方在2015年签订协议书时根本就不存在房屋买卖的合意与线、若原告认为《购房协议书》系被告将房屋出卖给其的线年被告将房屋出卖给案外人且为其办理了过户登记，已构成了一房二卖，但原告并未提出异议，且认可被告将房屋出售给案外人。即使原告认为该一房二卖的行为违反了协议书的约定，也仅可向被告主张违约责任BOB半岛，返还已付的部分房款。以原告自述及被告的银行流水单，被告已向原告交付了大量款项，原告的损失已得到充分救济。

　　4、“委托”的法律概念为本人委托他人代表自己行使自己的法律权利。若原告坚持认为房屋为其所有、出售房屋为原告委托被告代办相关事项，则首先应当明确房屋的权属。根据物权法定原则，不动产权利人以登记为准，自2015年起至2022年房屋完成过户登记，房屋均登记在被告名下，从未登记在原告名下，被告在该段期间内是房屋的唯一合法权利人，拥有对房屋的处分权。原告未进行确权而取得房屋产权人资格，双方间的委托关系不能成立。

　　四、就原告最初借款时预扣利息及售房后被告已向原告超额还本付息的情况，被告分别保留相关追诉权利。综上，本案的实质系双方间的民间借贷纠纷，系由原告向被告索取法律规定保护上限以外的巨额违法利息。即使不能认定为借贷纠纷，也无法认定被告在出售前已将房屋出卖给了原告，故原告的诉请不存在事实基础，也没有相应法律依据，应依法驳回原告所有的诉讼请求。

　　本院认为，原、被告对借款本金金额虽各持己见，但双方对本息折算为130万元不持异议，本院予以确认。经双方合意，被告将房屋出售给原告并以本息130万元折抵原告购房款后由双方签订《购房协议书》系双方真实意思表示，对签约者具有约束力。因原告已履行了付款义务且被告已将房屋交付给原告并由原告持有房屋的相关资料凭证，应认定双方已完成房屋交接手续。因房屋权利转移受限，双方未能及时办理房屋产权过户手续，但在受限条件解除时，原告仍然享有要求过户之权利，现有的证据足以认定被告仅为房屋的名义权利人或为代持行为。且代持期间，又经双方合意同意将房屋出售，并在原告联系的买受人和出售条件下，由被告与买受人签约将房屋售出并收取售房款，证据证明被告分次收取售房款计316万元后均能及时将售房款分次转交与原告，显然被告的转付款行为已认可房屋的权利人事实上已转移给了原告，售房款应归原告所有。被告认为原告属收取非法高利息，可另寻途径解决。被告未将已收取的剩余售房款48万转交原告，有悖诚信原则。因原告要求被告承担售房款48万元之利息，不符约定，且无法律依据，本院不予支持。因被告的抗辩理由无事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第七条之规定，判决如下：

　　被告沈某应于本判决生效之日起十日内向原告潘某归还代为收取的上海市售房款人民币48万元；