BOB半岛八十年代北京人均住房仅4.5个平方，普通人住的四合院，一家多数只有一间房。很多人在院里翻盖变成了小棚房，《贫嘴张大民的幸福生活》演绎的睡觉要骑在树上，冯巩的《没事偷着乐》才是那个年代普通人的生活。
没有垂杨柳的房子冯唐可能码不了那么多书BOB半岛，也没啥机会跟女朋友深度学习，上不了北京排名靠前的小学初中，当然没有后面随便一指都是人杰的同学兄弟。
努力与天才从来都存在，但天才站在高起点上你就看看得了，垂杨柳也不过是家庭经济的象征罢了。
我估计睡觉骑着树的人长大后最大的心愿就是有个大房子，有了大房子第一件事就是给自己搞个书房，书房用来干什么不重要，重要的是有一个独立完整的空间是属于自己的。
机构分析说郊区贡献了60%的土地出让金、60%的新房成交量，几乎多数大城市都有类似的特征。这就是人们从树上下来的一个过程——不再挤在老城区的棚屋里，而是跟着开发商、工厂的脚步进入了城市外围，终于能平躺在床上了。
2023年天津市内六区、环城四区与远郊五区、滨海新区成交占比是：15%、33%、25%、27%；2022年这些片区的成交占比是10%、37%、31%、22%。
外围郊区才是新房成交的主力军，但现在问题是郊区卖不动了！2022年的以来的市场下行与刚需市场萎缩都体现在：外围被抛弃。
郊区有三大问题：政策刺激无效化，库存量巨大，而且到处都是土地，土地出让越来越冷。
所以我一直告诫很多买房的人百分之七十的板块压根不值得买，至多一个区域只在区域核心与排名第二的板块选BOB半岛。
今天有个流传很广的说法，地方财政压力巨大的环境下，很多非必要的市政投资可能会被暂停，对近郊、远郊来说，地铁是重要的点，这是另外一重原因。
但孙宏斌说地产是最古老的职业，打告别穴居的时候就在盖房、推倒、盖房、买卖房，唐宋元明清乃至于国外都一样。我深以为然，房地产行业不会彻底死掉，楼市也没走到山穷水尽穷途末路的地步。只不过是，在哪里买卖，买卖什么样的房子，以什么样的价格。
人们从骑着树睡觉的尴尬里下来躺平在床上，下个过程是像冯唐一样，有个垂杨柳。这就是刚需与改善的区别。
很多人都听过未来是改善市场的时代云云，但是多少人细致琢磨过：改善需求到底是种神马需求？
楼市起步、半山腰的时候随便买房子的人都赚到钱了，那是因为他们比别人早出发了一步，有无数后来人接盘。
但现在房价站在了山顶上，接盘侠后来无人BOB半岛，如果你还必须得买房子，那你就得比别人有五到十年左右的远见，考虑五到十年后人们需要啥样的房子，只有眼光比别人远，才能在你想卖房的时候找到恰如其分的接盘侠。
1、现在住小户型的，我得买个大房子，而且要有独立的书房衣帽间，这叫面积改善。
2、现在有三室，但是养了老二、家里有老人，书房不想了刚需得个四室或者是就近方便照料的2套房子的。这叫功能改善。
3、高层住了很多年电梯时不时搞点事情，发誓要买个电梯坏了都不担心的洋房或者是有个小院能遛狗的叠拼。这叫居住形态改善。
4、或者是压根现在住的房子都没电梯、没有物业、没有车位，必须得买个配套齐全的。这姑且叫做社区配置改善。
6、最后一种略虚幻，比如邻居素质低、物业没有或者是很次，景观不行，客厅不够新潮现代、入户门厅不大气等等，叫做品质改善。
按照官方统计，2020年我国城镇人均居住面积 38.6 平米，在世界排列种已处于中上位置，但是明显还是排名靠后的。所以按照人均40平米，户均2.8人算，未来人们需求的房子基本上是120㎡起步。
所以现在买80甚至以下的，如果不是上了学就转手、或者是核心区打算出租的，基本从功能来看没啥用。90平方米左右的紧凑三室同样道理。只有一类人很适合这种，就是老人，卖掉老破小换个小户型有电梯住的舒服而且不用打扫大房子那么累。
然后另外一个数据是，存量住房当中，大概40%的房子是两室以下，三室的有31%，四室以上只有20%左右，现在基本能做到人均1间房子，所以，未来买房子最好的选择是120平方米以上的三室甚至是可以变为四室的户型。这就是稀缺性。未来加载了书房、游戏房或者是衣帽房的房子才是潮流。
然后说电梯这个事儿，现在大家觉得都是电梯房了，哪那么重要，但是按照2020年存量住房的调研情况，80%的房子没有电梯，21%的没有冲水式卫生间，是不是非常难以理解？
0-10年的房子只有不到40%，这也就是说，老房子，而且配套极差的老房子BOB半岛，未来大把都是但是不满足人们的需求。不跌价等着吃土么？
电梯之所以是刚需某种程度上伴随的是楼层越来越高，在南方丘陵地区可以用来建设的平地本身就很少，所以动不动就是五十多层，天津有很多年流行33层的大高层。
个人查到的数据：现在高层超高层占比大概是20%，并不算多，7层以下占比超过53%，但是考虑到20年以上的房子多数都是没电梯的7层以下的房子，而这部分房子占比超过35%，扣除这部分，其实常识当中的带电体的洋房还是偏少的。多说一句：不要出于抠搜拒绝装电梯。
所以在形态上来说电梯洋房是个方向，特别是没有那么多人买房子不需要那么高容积率与大高层的条件下，电梯洋房会受认可BOB半岛。但是并不是说高层就得绝迹，在城市核心区，高端住宅以高层超高层为主流，所以非核心区的高层产品需要慎重。
上面这些都是非常具象的点，但是有个点不容易被人关注到但是非常核心的点就是：品质。未来人必然讲求居住舒适度，要求居住品质，这个品质代表的东西太多了，而且开发商都吹牛自己高品质，买房人明知道自己买的是垃圾也安慰自己有居住品质。
事实上的品质包括几个层面：改天我会展开细致聊聊让你如何看穿开发商。今天先简单概括下，
项目定位的档次，高中低你自己看，这个很简单就是在一个区域的地段位置是高中低就能分得出来。因为定位就是土地——项目档次与目标客户的统一，垃圾地段做豪宅那活该卖不出去。
项目配置的档次，很多项目效果图做的很绚丽，结果呢？开发商是利润优先，极力压缩成本，卖完以后管你延年不延年品质不品质的？所以看懂开发商用的材料很关键，都知道外立面用铝板但是铝板也分很多种，落地窗用的窗户、玻璃也都分很多种。甚至是地下车库、入户大堂等等配置。
当然总价与地段决定了很多项目买房子的真正客群是谁，低素质人口集聚的社区最典型的特点就是楼道里塞满东西，可以想到十年后是何种效果。这就是所谓的客户素质。
这些内容很细碎，但是如果你卖房子的时候你就会发现，大门就是个铁栅栏，客户心里凉一半，占了绿地停满车，凉了三分之二，进了楼道塞满东西，彻底凉凉了。
很多人问我价格会不会降，能不能买，要不要快速卖，大多数时候我们都困在了“垂杨柳”里，无法看到楼市的全貌当然不会清醒认识到未来的趋势。但多的是傻子只求一个买这里卖那里的答案，懒得动脑子去思考，不论这个答案多么搞笑。大家都知道趋势是改善，但是真下手前要知道五年后的改善需求的是什么，这样的房子才有流动性。未来你要跑赢的不是楼市大环境，而是与你同时甩卖的人。