BOB半岛几年前，明源君曾在一篇文章中提到，房地产未来会分裂成四个行业，房企也已将分化成四类企业：

　　这四种角色，可能会有所重合，也就是说，一家房企可能同时扮演着其中两个或以上的角色。

　　过去，住宅市场处于上升周期的时候，绝大部分房企都属于开发商的角色，大家的业务模式大同小异，都是以住宅开发为绝对核心甚至唯一业务。

　　而随着住宅业务缩水，房企转型不断深入，目前行业分化已经逐步成型，上述这四种身份，在房企身上体现越来越明显。一种新的房地产格局，正在加速形成。

　　过去开发商多数是大包大揽模式，投资-设计-招采-建设-销售，每个环节都抓在手里。

　　这种模式，在过去市场良好，房价上涨的时候，是没问题。房企虽然借了很多钱，付了很多利息，但上涨的房价带来的利润空间，可以覆盖掉这部分成本。

　　据七普数据，截至2020 年末，我国家庭户人均住房建筑面积为41.76平方米，这个数据，已经达到发达国家水平。

　　购房需求已经从追求“有房子”，升级到追求”住得好“。改善型置业成为绝对购房主力。

　　这对很多开发商来说，也是致命的打击——没有造好房子的能力，在这个市场没法立足。

　　代建企业通过输出专业能力，为委托方提供项目建造、咨询、销售等服务，赚取代建费。有的代建方具有较好品牌认知度、美誉度，还可以输出品牌，让项目产生溢价，获取利润分成。

　　这几年，在城投托底拿地、出险房企纾困、保障房建设等需求的共同作用下，地产代建迎来了飞速发展。仅去年一年，代建企业新项目建面预计就达到17312万平方米，同比大增56%。

　　而事实上，建筑的生命周期才刚开始。在整个生命周期上，还有很多环节可以赚钱，比如，做项目运营，为项目里的人提供服务，做项目维护甚至重建。

　　商品房年销售额最高规模是18万亿，去年下滑至11.6万亿。未来是否还会缩水很难说，但极大概率不会重回巅峰。

　　市场趋于饱和，增量空间很难养活过去那么多的房企，也很难支撑现有房企规模持续增长。

　　一是通过存量物业运营，如商业空间、产业园区、长租公寓等，通过运营使物业增值，并获取租金收入。

　　二是给予存量物业提供服务，赚取服务费用。典型的如物业管理，产业园区管理服务，大型场馆运营服务等。

　　三是介入存量改造，也就是城市更新，房企可以参与各地老旧小区、老旧厂房等的改造。

　　多元化发展的房企，存量运营及服务收入在总营收占比不断提高。戳这里，了解资产管理解决方案

　　比如以物业运营见长的华润置地bob半岛官网平台，多年来积累的购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等优质资产，为其的持续增长打下了坚实基础。去年华润置地实现经常性业务收入391亿元，在集团业务中的利润贡献占比已经达到34.4%，同比又提升10.4个百分点。

　　“住宅+商业”双轮驱动的新城控股去年商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利达32.73%。

　　又如招商蛇口，虽然仍把开发业务作为基本盘，但其资产运营和城市服务规模也在快速提升。去年，两者的收入占比虽然还只有3.39%、8.64%，但上涨幅度却分别达到40.58%、14.37%，增长势头可谓强劲。

　　挖掘存量物业的价值，不仅是房企发展的需求，也是政策引导的方向。尤其是体量庞大的住宅。

　　住建部数据显示，2023年全国共开工改造城镇老旧小区共5.37万个，共完成投资近2400亿元。

　　中国住宅建成时间集中，老龄化也集中。按照中央的规划，“十四五”期末，将力争完成 2000 年底前建成需改造城镇老旧小区的改造任务。这样的老旧小区，大约有近17万个。这个体量，也足够养活很多房企了。

　　如前文所言，以前房企全都做住宅产品的时候，大家的模式高度重合，就连产品都高度同质化。即便如此，由于市场空间大，容错率高，就算房企资质平平，也能野蛮生长。

　　这一轮的洗牌，使一批房企离开牌桌。活下来的房企，也出现明显分化：不仅差距拉大，差异也在放大。行业呈现出“百花齐放”的趋势。

　　这几年，地产百强榜座次发生了剧烈变动，国央企整体上行，而民企普遍回落。而那些仍然稳住、甚至还逆袭的房企，都有自己一套杀手锏。

　　统计显示，去年top20房企中，均价在3万元/㎡以上的有3家，依次是：滨江（43073元/㎡）、越秀（32790元/㎡）与华发（31545元/㎡）。

　　这几家房企的共性，就是布局高度集中，且重仓核心城市：滨江重仓在杭州，华发重仓在上海，越秀重仓广州。

　　其实不然。很多人可能也注意到，这一轮深耕型房企反而抗风险能力普遍更强。房企长期深耕一个区域，对城市发展、客户特征的了解更深入，有助于精准投资及产品研发。

　　口碑建立也并非一拓而就，房企在一个区域长期扎根，其知名度和影响力也并非一个新进者所能比拟的。

　　上述提到的越秀地产，除了布局优势外，还有一个杀手锏，就是TOD项目开发能力。

　　越秀地产的前身是广州城建总，先天具备参与城市建设的基因。在高难度的TOD项目开发上，越秀地产如鱼得水。截至去年末，越秀储备了9个TOD项目（7个广州+2个杭州），土储建面达到331万平方米，占公司总土储13%。

　　绿城去年全口径销售金额1942亿元，位列行业第七。至此，绿城中国连续三年排名上升了。

　　比如其代建板块，得益于母公司的背书，绿城管理不仅能输出项目管理能力，也能为委托方输出品牌，帮助项目溢价。单凭这一点bob半岛官网平台，便足够吊打许多同行bob半岛官网平台。

　　去年，滨江地产板块1080人创下了超1500亿的销售额，人均效能达到了1.4亿元。

　　超高人效的背后，一是布局高度集中，管理半径小，效率极高；二是强大的供应链，减轻了滨江的管理压力。

　　另一家是中海，素有利润王之称，虽然这几年利润率有所下滑，但依然遥遥领先。中海最有名的，是其成本管理能力。A4纸双面打印的故事，在业内几乎人尽皆知。

　　中海去年的分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.4%bob半岛官网平台，同比下降了0.2个百分点。同时，还通过供应链集中采购方式将招采成本降低了13%。

　　当然，中海“利润王”的身份，还得益于精准拿地布局，以及超低的融资成本。去年其加权平均融资成本仅为3.55%，这个数据也处于行业最低区间。

　　截至2023年，华润置地总资产管理规模已经超过4200亿。去年经常性业务对集团利润的贡献率已经达到34.4%。

　　其中尤以购物中心的表现最为突出，单是购物中心一项就实现了179亿元的租金收入。如今万象系购物中心，已成为华润置地一张闪亮招牌。

　　未来，华润置地的目标是转型大资管。据其管理层在2023年业绩说明会上透露，华润置地将资管业务作为主航道业务之一进行推动，目标是在十四五期内把资管业务培育为第二增长曲线。

　　截至去年，龙湖的运营及服务业务对集团核心权益净利的贡献率，已经达到60%以上。

　　换言之，现在的龙湖，与其说是一家开发商，不如说是一家地产运营商/服务商。

　　早在多年前，其他房企还在住宅市场跑马圈地的时候，龙湖便开始将眼光转向存量市场，并逐步确立了一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的“1+2+2”三大业务板块。

　　经过多年培育，运营和服务业务已进入收获期，成为龙湖集团利润企稳、重回增长的重要引擎。

　　考虑到三四线城市库存较大，未来三年房地产市场可能仍将处于调整和巩固的阶段。

　　据天津市住房城乡建设委官网，4月10日，天津市住建委组织召开2024年度房地产市场检查工作部署动员会，从4月份开始至今年年底，在全市范围内开展房地产市场秩序专项治理

　　5月22日，网站显示，据贵州省纪委监委消息，贵州银行股份有限公司原党委副书记、董事、行长许安涉嫌严重违纪违法，目前正接受贵州省纪委监委纪律审查和监察调查。

　　①北京、上海两大一线城市在同一日调整优化了购房相关政策。②中指研究院市场研究总监陈文静认为，此次大力度优化后，预计京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期，带动行业恢复。

　　上周五，国常会提出要进一步优化房地产政策，持续做好保交楼、保民生、保稳定等工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地。随后，武汉等地积极响应。

　　12月15日，国家统计局新闻发言人刘爱华在新闻发布会上表示，随着经济整体恢复，同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，近期房地产市场的一些指标继续呈现了边际改善的迹象。

　　政府可收购部分商品房用作保障性住房、下调首付比和公积金利率等一揽子消化存量商品房相关政策部署公布，令不少媒体直呼“王炸”组合拳。

　　上市计划屡次受挫，令万达一度陷入对赌失败的困境中。由此产生的巨大现金流压力，也令王健林无奈选择接受600亿战略投资以解燃眉之急，甚至不惜失去绝对控股权bob半岛官网平台。

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　　继今年1月份被强执18亿元后，融创房地产等新增一则恢复执行信息，执行标的20亿元。

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