BOB半岛（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

　　2024年4月8日，中交地产发布公告称，该司董事会于2024年4月2日收到公司财务总监刘兵女士的书面辞职报告，因已到法定退休年龄，刘兵女士申请辞去公司财务总监职务。

　　这家央企房司，这些年在房企中盈利能力不算很强BOB半岛，但起码这些年就没亏损过。2023年真是绝了，出现亏损，而且一年亏掉好几年的利润。

　　今天，杠杆游戏“拆年报”栏目，关注一下房企年报吧，和杆友一起看看中交地产的2023年。希望接下来一段时间，可以为杆友深度解析更多你想看的公司2023年的业绩。

　　2023年，中交地产实现营业收入324.68亿元，较2022年降低15.59%，实现利润总额-8.06亿元，实现归属于上市公司股东净利润-16.73亿元。

　　2021年更是有超2亿元。更早之前的年份，我就不一一列举，最高曾经达到过8亿元，而当时的营收不到90亿元。也就是说，中交地产曾经也算是一家赚钱能力比较强的公司。

　　2023年度达到交付条件的货值较上年同期有所减少，公司房地产销售结转收入较上年同期减少；受公司结转项目结构变化等因素影响，公司房地产开发业务本期交付项目的毛利率较上年有所下降；公司部分房地产开发项目存在减值迹象，报告期计提金额同比有所增加。

　　而如果看扣非净利润，2023年亏损还要略大一点，亏超17亿元。对了，上文杠杆游戏介绍了2022年中交地产还略有盈利，其实扣非净利润当时已经亏损，2021年情况类似。

　　而在此之前的好些年，无论归属净利润，还是扣非净利润，中交地产确实保持了盈利的。

　　如果分季度看，如上图，中交地产的归属净利润2023年每个季度都是亏损的。

　　我们接着分地区看中交地产2023年的营收情况BOB半岛，华东、西南、西北地区均下滑。特别是西北地区，营收下滑超50%。

　　还如华东地区，营收占比近30%BOB半岛，该区域营收的下滑对整个公司的影响可想而知。

　　2）如上图，截至2023年末，中交地产的总资产为1,226.44亿元，较2022年末降低10.68%，归属于上市公司股东的净资产16.16亿元，较2022年末降低50.94%——没有看错，幅度就是这么惊人。

　　2023年，中交地产的全口径签约销售面积179.66万平米，较2022年同期降低8.23%；实现签约销售金额373.61亿元，较2022年同期降低18.57%；销售回款449.79亿元，较2022年同期降低0.23%。

　　如果看权益口径，签约销售金额为273.56亿元，较2022年同期降低7.78%；销售回款328.8亿元,较2022年同期增加12.87%。

　　另外杠杆游戏注意到，中交地产代建业务在2023年新签货值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元。

　　销售、营收不好的同时，年报披露，2023年中交地产的销售费用超11亿元，2022年该数字为10.6亿元左右，增长了5.43%。

　　财务费用2023年小7亿元，2022年仅3亿元出头，同比增长131.71%。年报解释说：

　　还不错的是，管理费用由2022年的超4.6亿元减少6.47%BOB半岛，至4.4亿元左右。

　　2023年中交地产的研发人员为14名，2022年为18名，绝对人数减少4名，减少22.22%。

　　现金流数据方面，2023年中交地产的经营活动现金流入小计296.2亿元，2022年该数字为236.2亿 元左右，增长的。

　　投资活动现金流入小计下滑有点大，下滑了近72%，2023年为15.47亿元，2022年该数字为55.13亿元。年报做了解释：

　　投资活动现金流出小计5.52亿元，2022年该数字为79.38亿元，减少比例超93%。年报说：

　　投资活动产生的现金流量净额、筹资活动现金流入小计、筹资活动现金流出小计、现金及现金等价物净增加额，杠杆游戏注意到也都有不小的变化，如上图。

　　本公司为房地产开发企业，项目开发投入大、周期长，开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现，同时结转相应的营业成本，但经营活动相关的预售收入、开发投入等经营活动现金流量，在发生当期即计入现金流量表相关项目，导致经营活动现金流量与本年度净利润存在时间差。

　　比较有意思，中交地产很多高管的薪酬是不高的。董事长、董事甚至不拿钱，如下图。

　　2022年董监高中，只有11人（含离任）领取了薪酬，上述报酬总额也不高，只有596.57万元。

　　从供求关系看，房地产市场供求关系已发生变化，呈现新的特征，市场总量上供给充足，库存项目需要进一步盘活，同时BOB半岛，因城镇化减速和新增人口减少，区域分化明显，一二线城市核心区域土地供给不足，但购房者的购房需求、租房者的租赁意愿仍较强，三四线城市当前库存处于高位，但需求有限。

　　该司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，该司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障主营业务持续发展和产业链延伸。

　　同时在业务开发方面遵循以一二线城市为核心原则，土地储备主要布局在长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域，土地储备质量较高且充足。

　　1）外部风险：房地产市场恢复仍依赖于购房者预期修复程度，新房销售市场依然面临压力；房地产企业投资力度下滑，行业分化继续加剧。

　　2）内部风险：主营业务整体毛利率有所下滑，产品溢价能力还不足；资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱。