BOB半岛根据统计局3月15日公布的最新数据来看，今年2月份全国各线城市的新建商品住宅销售价格环比降幅收窄，但新建商品和二手住宅的销售价格同比降幅都在扩大。

　　2月份，我国一线城市新建住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；其中北京、广州和深圳降幅从0.1%到0.8%不等，上海上涨0.2%，二线%。

　　根据路透社的估算，我国70城新建住宅价格2月份同比下跌1.4%，这是自2023年1月以来的最大跌幅。

　　自2021年以来，房地产行业一次又一次在危机中挣扎，到今天，依然没有任何企稳的迹象，看不到尽头的房地产，已经开始拖累经济增长。

　　在二手房市场，只有挂牌卖出的房子才算是价格，卖不出去的房子不管价格多高或多低，那都是无效价格，是没有得到市场认可的价格。

　　而今天的二手房市场，挂牌价如果不降两成，几乎没有人会去看。而只有无限接近于市场成交价底价的屋主，才能够抢先比别人早一点卖掉。

　　而由于我们统计房产价格是把挂牌的和售出的价格算在一起，这也导致真实二手房市场的成交价，要比数据显示的更低，毕竟更多没有卖出去的二手房，基本都是挂牌价太高。

　　在70个城市里，新房价格环比上涨的城市只有8个，比上月减少3个；环比下降的城市有59个，比上月增加3个；而在二手房城市，价格环比上涨的只有2个城市，下降的则多达68个。

　　这表明现有的刺激楼市的举措，至少市场并没有特别热情，对楼市的刺激作用依然不大。

　　一部分原因归因到房企自身所面临的负面新闻，债务缠身；导致了消费者对房地产市场未来的预期减弱，变得更为悲观。

　　另一个原因则是宏观经济增长的放缓，以及就业压力的凸显，都让人们更为审慎看待买房这一人生最为重大的支出决策。

　　尤其是在如今房地产下跌的预期里，越来越多的潜在购房者也在观望，期待能够用更低的价格，拿下一套房。

　　房价一跌，可以说是牵一发而动全身，间接影响的还有我国家庭资产的增值或缩水。

　　根据报告，我国家庭资产结构中，有高达七成都是房子，鉴于如今我国房地产价格仍在向下修正中，这也导致家庭资产缩水，在财富缩水的情况下，消费也势必会受到房地产波动影响。

　　根据央行数据，今年前两个月我国“住户存款”再次增加5.73万亿元，根据1月数据推算下来，我国家庭存款余额首次冲破140万亿元，按照人均存款来看，相当于14亿国人每个人都往银行里存了十万元。

　　国家资产负债表研究中心的数据显示，去年底居民杠杆率也达到63.5%的高位，较疫情前的2019年底增加了7.4个百分点。

　　2021年是我国房地产最后的“高峰”，趁着这波高峰，当年贷款买房的人如今可能都懊恼不已，一方面家庭存款增加，一方面居民杠杆率增长，看起来是不可能的两个事情，但却又很好反映了我国家庭资产结构的分化。

　　宏观经济增长放缓和房地产下行，两个因素导致大部分人债务挤压暴雷，但少数群体的抗风险能力依然很强，贡献了大部分家庭存款。

　　140万亿的家庭存款，比我国一年的GDP总量还要高，但这140万亿中，也并非真的每个人都往银行里存了十万元。

　　大部分人没钱，少数人存钱，这就导致消费动能萎缩，最终还是需要靠投资拉动，但民间投资过去一年也在萎缩，这个时候依靠地方的基建投资或国企投资，就成为了投资中的大头BOB半岛。

　　最后说回房地产，房价跌跌不休，尽管跌幅微弱，但按照这样的趋势发展下去，什么时候才会是一个尽头呢？

　　我们可以用两个原则去看待未来的房地产动向，一个是宏观经济增速，一个是人口。

　　过去我国房地产的腾飞，借助的就是宏观经济的高速增长，民间财富的暴涨之下，房地产才有需求的空间。

　　但今天随着宏观经济增长的放缓，以及刚需的不断稀释，家庭的口袋瘪了，房地产自然难逃下行的长周期。

　　除了宏观经济的高速增长，大量的人口从农村来的城市，也就是我们所说的城镇化，也是促进房地产发展的重要因素。

　　农村人口来到城市，自然就会有住房需求，不管是租的还是买的，都会刺激房地产市场的发展。

　　但今天我们的城镇化率已经无限接近发达国家，未来增长空间也非常有限了，大城市的虹吸效应愈发明显，未来伴随我们的人口老龄化，以及人口负增长，三四五线城市的房地产，可能会跌的“亲妈都不认识”BOB半岛。

　　至于一二线城市，由于虹吸效应依然会一直存在，房价相对而言依然会坚挺，但这仅仅只是相比三四五线城市，考虑到一二线城市的房价收入比动辄几十年，和发达国家的几年相比相差甚远，未来一二线城市的房价BOB半岛，恐怕依然还有一定的下跌空间。

　　韩国日本的房价收入比通常都在8以下，这意味着8年不吃不喝就可以买一套房，但我们一二线城市的房价收入比都是在几十，差不多需要半辈子甚至一辈子的时间才能买一套房。

　　房价和普通人的收入根本挂不上钩，这也是未来房价还会下跌的另一个因素，房价不是奢侈品，但今天它比奢侈品还要奢侈品，哪怕它能够用几十年。

　　房价和收入严重倒挂，必然会催生出泡沫，这也是如今房地产市场面临的根本问题，就是房价太高了，已经严重影响到了消费和资产负债表。

　　硬着陆，参考日本上个世纪房价的跌幅，就相当于北上广深今天的房价跌一半，那届时动辄亏损数百万，对很多家庭来说，那种悲痛可能比炒股还要可怕。

　　硬着陆是快准狠，软着陆则是温水煮青蛙，慢慢解决，但时间不等人，如果我们以十年为一个单位去研判房地产的下行周期的话。

　　那么十年后，也就是差不多2035年，2035年有一个问题，就是人口，不排除在这个过程中，我们的总和生育率低于韩国的情况，这是一个最悲观的预期结果，带来的代价也是非常大的，届时由于新生儿和人口负增长，房地产也很难发展的起来。

　　房地产从2008年发展到2021年的顶峰，看起来只有短短的十几年，但涨幅其实是非常惊人的，以上海为例，从2003年到2019年的十五年期间，上海的房价上涨了30倍。

　　如果现在要戳破这个泡沫，会无形之中蒸发多少财富？这是一个难以想象的天文数字。

　　房地产的未来走向没有人能够精准预测BOB半岛，但基于以上事实BOB半岛，我们至少可以判断，不管如何发展，未来是快准狠的硬着陆，还是温水煮青蛙似的软着陆，无形之中，失去的都会失去，一个社会的整体所要承担的总代价，不会变。

　　唯一的变量，就在于一个是慢慢失去的持续性，一个是突然失去的剧烈痛苦；至少从心理学的角度来看，软着陆对一个社会的情绪价值，显然要更好。

　　作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。