BOB半岛期内，非本市户籍居民如在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满5年及以上，将有权在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。外环以外是上海楼市成交的重要区域，占全市成交超70%，限购放松有利于尽可能满足该圈层不同人群的消费需求。

　　高价住宅供应增加，市场待激活本季度 10万元/平方米以上高价产品增加，面积占比环比提高近12个百分点，同比提高近4个百分点。一季度前两个月一手房住宅交易并不乐观，二手房表现相对较好。随着高价住宅的入市，市场对此抱有较高的期待值。

　　一批上新28.84公顷宅地，地块优质上海发布2024年第一批拟供商品住宅用地项目清单。本批拟出让地块11宗，总出让面积28.84公顷。本批次供应相比前两年都有所减少，但是地块质量较好。中心城区供应较多，如集中在杨浦、静安、普陀。2023年第四批次第三轮2宗涉宅地出让。本轮土拍出现热门地块，房企对于“好地”依然有较高的拿地意愿，这一表现也给市场注入了积极因素。

　　期内，上海市部分区域的人才政策有变化。奉贤、青浦两区取消单身限购，社保3年即可购房。青浦区人才新城区域购房政策规定购房区域范围总面积91.1平方公里。奉贤人才购房区域总面积约68.9平方公里。上一季度上海金山区和临港新区也做了人才购房优化政策。

　　观点指数认为，各区域的人才政策旨在留住人才，发展产业。购房政策配套优化，可满足人才落户、购房的需求。此外也可以看到，各区因区施策的空间尚足，主要在于各区人口、产业、房地产市场等差异明显。

　　根据上海市住房城乡建设管理委和市房屋管理局联合发布的《关于优化本市住房限购政策的通知》，自1月31日起，非本市户籍居民如在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满5年及以上，将有权在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。

　　观点指数认为，外环以外是上海楼市成交的重要圈层，占全市成交的比例超70%，放松限购是尽可能满足该圈层不同人群的消费需求。

　　此项新政策同时也可以促进区域职住平衡和产城融合。也存在盘活远近郊区，降低中心城区负荷的考量。

　　新政部分取消非上海市户籍单身人士限购。不过，一些热门项目积分比较高BOB半岛，很多单身购房者想要买到此类项目，积分将会是不小的门槛。

　　一季度，上海主要推出三批（一、二、三）房源65个项目，面积175.3万平方米，14183套（同比上升2.68%），整体同比上升。

　　三批次的房源备案均价在6万元/平方米以下的项目有33个，面积占比约44.93%；6-10万元/平方米以下的项目18个，面积占比约31.37%；10万元/平方米以上的项目14个，面积占比约23.7%。

　　据观点指数统计，本季度 10万元/平方米以上高价产品增加，面积占比环比提高近12个百分点，同比提高近4个百分点。

　　三个批次新房均价在79588.33元/平方米，同比上升1100元/平方米。

　　第三批供应均价为96386元/平方米，比去年全年所有批次均价要高。本批次中有几个高价项目推高均价，如浦东凯旋滨江园、黄浦顺昌玖里BOB半岛、长宁爱森宫苑3个项目备案均价破17万元/平方米。

　　观点指数认为，三个批次房源备案均价的上升与“10万+”住宅入市有关。这类型项目入市有望进一步提高市场的热度。

　　不过，一季度前两个月开盘项目表现较好的屈指可数。据中原数据显示，1月共15个楼盘开盘，合计供应3160套房源，当月平均去化率约47%，6盘当日去化不足50%。2月共6个楼盘开盘，合计供应1267套房源。6个楼盘中仅1个楼盘触发积分，为宝山上大的经纬至臻豪庭BOB半岛，入围分48.25。

　　春节前，仅金地丰盛道和万科海上映象去化较好。前者开盘当日去化率近80%，主要是实景现房。后者则是得益于80%的得房率、户型等优势。浦东金桥浦开云璟单月卖出63.27亿元，属于1月新房成交金额的销冠。

　　观点指数认为，本季度楼盘开盘去化不佳是春节淡季叠加季节交替，客户购置房屋的意愿低。还有一个是开发商提前预判，放缓项目开盘节奏，主要在于观察到今年不少开发商楼盘的营销中心提前放假，从业人员提前返乡。

　　上海网上房地产交易中心显示，1月一手房销售套数8550套，同比下降27.3%。2月一手房销售套数2945套，同比下降72.47%。

　　从环间结构来看，1月和2月销售主要以外环以外为主，套数占比76.17%，比例环比下降4个百分点；内外环间套数占比约21.97%；内环以内套数占比约1.86%。

　　上海链家数据显示，1月上海全市共成交二手房1.48万套，环比下降3%，同比增长86%；成交金额537亿元，环比下降2%，同比增长94%。

　　截至3月1日，链家平台上海的二手房挂牌数量超10万套。仅2月份就新增9737套挂牌房源，其中外环外为主力，共挂牌4482套。

　　观点指数认为，一季度前两个月一手房住宅交易并不乐观，二手房表现相对较好。随着高价住宅的入市，市场对此还是有较高的期待值。住房限购、住房标准调整、人才区域购房等政策的影响下，市场信心得到强化，新政效应逐级传递，预计季末楼市上升动力会增加。

　　值得注意的是，房企交付进度和质量是影响市场信心的因素。据网易房产统计，2023年上海有近150个住宅项目交付，涉及68家房企，其中不乏有疑似“停工”的项目，在重新复工后完成交楼。预计2024年上海会有80余个住宅项目交付，总套数或超过6.7万套。

　　1月30日，上海发布2024年第一批拟供商品住宅用地项目清单。本批拟出让地块11宗，总出让面积28.84公顷。其中，浦东新区（2宗）、静安区（2宗）、闵行区（2宗）、普陀区（1宗）、杨浦区（1宗）、嘉定区（1宗）、宝山区（1宗）和奉贤区（1宗）。采用挂牌和招挂复合的出让方式，其中有8宗采取挂牌方式，3宗采取招挂复合。

　　相比前两年，本批次供应有所减少，但是地块质量较好。中心城区的供应较多，如集中在静安、杨浦、普陀。

　　其中，闵行七宝出让九星城最后一宗宅地，该板块表现优异（九星城南侧同区域的华发古美华府一期于2023年3月首开，295套房源全部售罄，实现26.13亿销售）。此外，闵行区在浦江镇出让一宗容积率仅1.2的低密度纯宅地。

　　2月7日，第一批次第一轮5宗地块出让公告发布，合计出让面积14.37万平方米，起始总价约122.96亿元，5宗地块均设最高限价。

　　本次出让总价最高的为浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块，起始总价为45.2289亿元，最高限价为49.7517亿元。C11-01地块建成后住宅套数下限为575套，C11-05地块下限为336套。

　　成交方面，1月10日上海2023年第四批次第三轮2宗涉宅地出让。本轮两宗地均位于松江区，总建筑面积34.85万平方米，总起价58.7亿元，成交金额63.16亿元，成交楼面均价18124元/平方米。

　　本轮土拍热度仍继续分化，其中泗泾镇地块封顶摇号，佘山北基地地块仅一位竞买人底价成交。松江区泗泾镇地块由招商蛇口以上限价52.51亿元竞得，溢价率9.33%。佘山北基地地块由厦门国贸以底价10.649亿元摘得。

　　观点指数认为，本轮土拍有热门地块出现，可以看到房企对于“好地”依然有相当高的拿地意愿，这一表现也为市场注入了积极因素。

　　城市更新方面，上海发布了年度相关旧改计划。2023年上海“两旧一村”改造的零星旧改完成12.3万平方米。小梁薄板在内的旧住房成套改造完成29.6万平方米，城中村改造启动10个项目。静安区计划今年启动10幅地块，涉及约1900证居民BOB半岛。

　　上海计划到2025年，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；基本完成小梁薄板房屋改造；实施3000万平方米各类旧住房更高水平改造更新，完成既有多层住宅加装电梯9000台；中心城区周边“城中村”改造项目全面启动。这也意味着改造更新工程业务量增加，企业在城市更新中可以获得新的增量市场BOB半岛。

　　项目方面，百年里弄虹口瑞康里是一处历史文化风貌保护街坊，也是上海首个可持续创新城市更新模式项目。这或许可以为其他城市历史风貌项目活化或更新升级提供新的思路，对开发商来说是可以作为参考的案例库。

　　近日上海杨浦城市更新建设发展公司意向以37.58亿元购买杨浦区城市更新项目地块。该地块靠近中环，拥有历史风貌建筑，占地面积约2.59万平方米。未来或将打造成集住宅、公租房与历史文化保护于一体的新地标。

　　此外，上海浦东新区拟以协议方式出让唐镇PDP0-0403单元W13-01地块。该地块面积2.95公顷，容积率为1.8，属于“城中村”改造项目。

　　观点指数认为，中心城区的城市更新进程在加速，许多旧改地块区位不错，住宅项目会有较大的溢价空间。但是要面临的是，改造过程中的项目内外配套设施建设主体的确定和资金投入分配等问题。