BOB半岛“包邮区”2024年元旦发文，称“自己鲜少乐观”，但3年出清后，“房地产已经有触底迹象”。

　　二是过去5年，中国银行业累计处置不良贷款约15万亿元，超过此前12年总和，而在这15万亿不良资产中，有约12万亿是在2021年以前完成的，因此，中国发生金融危机的风险降低了很多BOB半岛。

　　三是上海、北京、深圳最近几个月的二手房市场成交量趋于平稳，二手房价下跌的曲线也渐趋平滑，“下跌曲线很平滑，已经是现在最好的消息。”

　　保交楼高峰将在2024年上半年结束，交付带来的用钱高峰，与销售下滑导致的回款压力之间的剪刀差，将在2024年中期结束，整个行业将迎来另一个局面。

　　文章说，这个剪刀差结束后，未来房地产还是以销定产，卖一栋盖一栋。“供应量会减少，开发商的压力将小很多——市场信心应该也会恢复一些。”

　　我看了一下文末的留言，房地产3年出清后有没有触底迹象，市场信心有无可能在2024年中期恢复，地方政府的“保交楼”任务能否如期完成，其实分歧很大。

　　作为高杠杆行业，作为“买涨不买跌”情绪最浓重的行业，房地产市场自从遭遇2022年7月起突然出现的“停贷潮”后，信任问题就很快弥漫开了，带来的是整个行业长链条全方位无死角的挤兑。

　　2023年，多个一线和核心二线城市此前一手房成交多过二手房的情况，发生了逆转。这些城市的多数购房者避开了项目售楼处，奔向当地二手房。

　　在南京，一手住宅成交约5万套，二手住宅的成交量则达到9.8万套（同比增长28%），四舍五入，南京二手住宅的成交套数是一手住宅的两倍BOB半岛。

　　在深圳，2023年一手住宅网签31621套，二手住宅过户32768套（同比暴增51%）。

　　苗头注意到，在一些一线和核心二线城市的二手房市场，成交价正在从峰值跌落，有的跌三四成，有的跌两三成。受其拖累，一手房的成交价也陷入深度调整的泥淖。

　　项目未售货值大于已预售房源的建安成本，是不少“保交楼”项目任务能够完成的前提与基础。

　　现在，房子难卖，项目货值或净值又在贬损，除非有额外的资金注入，光靠项目自身“造血”来“保交楼”，难度很大——弄得不好，“烂尾楼”这个房地产最大的伤口不见得“正在慢慢愈合”，相反，有正在“化脓”的危险。

　　大家都看到了这个行业还在调整的烈度与惨况——3年内行业百强超过一半债务违约，这放在全球来看，也是极为罕见。

　　很多人没有看到的是BOB半岛，行业的调整还没结束，就遇上了美联储的快速加息周期。这是美联储最近40年来最极端的一次快速加息周期。

　　李嘉诚曾经提醒过，当美联储进入加速加息周期，将引发强美元周期，新兴经济体会因此面临海外资金大举撤离回流无风险高息收益叠加强势美元升值的美国本土，这样，新兴经济体将出现由流动性危机导致的经济危机。

　　《稳中求进——股市投资攻守道》作者、利檀投资董事长陈昊扬认为，当房地产行业面临信用崩塌，正常的市场化手段已然失效，只有“最后贷款人”强力出手，给失效的市场注入无上限的信用背书，才可能实现天大的逆转：

　　陈昊扬是利檀昊扬系列基金经理，泡沫经济研究专家，曾因为在2006-2007年和2014-2015

　　年两轮大牛市中成功“逃顶”而闻名。他还在2022年11月和2023年11月两轮地产债至暗时刻成功“抄底”，并且在2014-2022年间，连续9年跑赢沪深300，是香港证监会“九号牌”持牌人。

　　陈昊扬举了2008年爆发的金融海啸的例子。他说，当美国面临全面爆发金融机构系统性风险的“雷曼时刻”，时任美国财政部长保尔森在美国议会讨论给金融体系注入大规模流动性的决议时，单膝下跪BOB半岛，希望以非常规的举动，来推动政治家们最后通过非常规的救助方案。

　　“目前的房地产行业如果仅仅依靠地方政府地方国资委来救助，已经不足以扭转局面。只有以雷霆之势，去扭转市场的绝望和恐慌情绪，才能终止市场螺旋式加速坠入深渊的危险。”陈昊扬说。

　　2023年12月的财新传媒援引多名业内人士的观点称，当前广州市场成交结构发生变化，部分掩盖了房价下滑的严峻程度：

　　以前广州郊区的成交量很大，从某种程度上拉低了全市均价；现在郊区的房子卖不动了，市区高价房的成交占比提升，使得全市住房均价看上去没有明显下降。

　　该篇文章写道，“多名业内人士称，广州核心区域的二手房价格跌幅大约在10%至20%之间，郊区的二手房价格跌幅在20%至30%之间，这才是广州真实的市场行情。”

　　上海成交活跃的知名豪宅小区仁恒河滨城，自2023年6月后，成交价开始明显下调，半年后，下跌超过25%，相比历史高点则跌超3成。

　　在深圳，2017-2020年，有大约20%的二手房使用了“高评高贷+抵押贷”，2021-2023年，有超过半数的房贷转为“抵押贷”，预计在未来两年，大部分续贷单需要补差额。

　　一家房地产机构上个月在深圳做闭门分享时给出了以上数据。该机构称，深圳楼市出现的新情况，在影响我们对这个城市的判断：

　　2024年，在这家规模型混合所有制标杆房企身上将发生什么，它能否获得实质性救助，以及这种救助是否超预期，将影响整个市场的情绪。

　　作为全国土地财政依赖度最低的城市BOB半岛，作为全国唯一未出台过力度较大的刺激性政策的城市，作为全国惟一严格实施“二手房参考价”机制接近3年的城市，作为全国唯一未公开二手房“挂盘价”和“成交价”的城市，作为全国近3年建设和供应保障房最多的城市，作为近3年出让住宅用地是过去4年的4倍的城市，作为“价格倒佳”效应渐消、“价格反噬”效果渐显、商品房和人才房供应都很充足的城市，作为全国房地产政策的风向标，深圳的海平面上空即将刮什么样的风，下什么样的雨，非常值得关注。