BOB半岛如果项目正常运营，10% 左右。做得好的项目，可以达到 20% 以上；做得不好的还有很多赔钱，项目烂尾，或者房子盖好卖不出去，抵押物被拍卖的。

　　除此之外，房地产公司在地价飞涨的时期，还会买下土地使用权等涨价后再转让，获取转让收益。我判断题目的重点不在这里，就带过好了。

　　上面所说的是单一的项目，就是建一个楼盘的净利润。集团公司还需要加上集团其他收益并扣除集团的费用（管理、宣传、公关等费用）。

　　大部分传统行业内的大型企业，利润率 5~6% 左右，甚至更低。在《2012 年中国企业 500 强的利润排名》中，制造业企业利润率为 2.90% 上下。

　　排名靠前的基本是互联网、垄断、能源、金融（包括银行），也就是「非一般行业」。

　　平均看来，就是「比起一般行业，利润高一些」的水平。10% 确实高于很多「一般行业」。但称不上暴利，最多可以说是「微暴利」吧。

　　另外，房地产行业的门槛很高。不论是资金门槛、政治门槛、技术门槛（运营房地产项目的能力）都很高。在房价平稳的今天，风险较之前大大提升。所以，房地产项目有较高的利润率，也是合情合理的。

　　题主、以及有的人觉得房地产行业很暴利，为什么？（题目被修改，可以看问题日志）

　　大众对一个行业产生「暴利」印象，一般会觉得：「啊！这个某某产品卖 100 块一个，成本其实 10 块钱都不到！暴利！」。如果从这个角度，我认为房地产称不上暴利。

　　1. 最挣钱的个案（20% 以上），甚至是谣言，容易被媒体宣传或口口相传。传到大众耳中的更多的是「暴利」的案例；

　　上市公司数据能反映平均值，能展现行业的常态，正常运营方法。但是也有不足。因为大开发商和小开发商的运营模式很不同。大开发商的融资成本低，但运营成本高，例如为了打品牌拿「地王」。排名靠前的开发商，有时候，地拍下来的时候就知道是赔钱的。

　　老师都提到了一个案例。我就用这个例子，但它是高利润个例，不能代表行业平均水准。（

　　该项目每平方米售价 4900，拿地成本 + 建筑成本 + 融资成本约为 2000-2200每平方米（按照 2100 计）。

　　2100 的成本，杠杆 2:1，所以自有资金 700 就够了，1400靠融资。时间也按照 2.5 年（但实际上会比这个短，根据各地政策不同，在房屋完工前就可以预售，此时的资金已经回笼，资金的效率应算到此时为止）。

　　1. 地价便宜。通过各种方法（此处省略，别问我，我不会说哒！）拿到价格比较低的地。地价成本少了，利润当然就高了。

　　2. 利用财务方法做高成本（造出很多不存在的成本），以此降低增值税和企业所得税。据说（不是我说的哦！不要来查我！）很多公司都做了一定程度的手脚。

　　3. 融资成本。房地产项目基本都要借钱，有人借钱 8% 利息，有人 30% ，差别是很大的。

　　每个行业都有赚钱的和赔钱的，赚得多和赚的少的。了解一个行业的利润组成和经营方法，了解「为什么」之后，或许很难得出「暴利」或「非暴利」的概括性结论了。

　　房地产赚钱在于借鸡生蛋，并不是利润率多高。如果一般城市房地产开发（住宅）的净利率有10-20%，那房地产商都要偷偷笑了。

　　一个住宅项目完整流程基本是这样的：1、房地产商先垫资拿地（一线城市拿地成本占项目的五成以上，二三线土地成本大概三成左右甚至更少）；2、获得四证建房（土地证、建设施工许可证等）；3、获准预售卖房；4、绿化、周边、完工。

　　一般靠谱开发商的房地产项目（住宅）中，土地三成左右成本、各种税占三成成本、建安成本占三成成本，实际利润空间也就是一成。

　　开发商3成到3成5的前期资金为房地产商自有资金，四证齐全后就会获得银行贷款，一般银行贷款足以支付大半的建安成本及税费。也就是说，假定一个项目有一成净利润，考虑各种资金成本后，房地产开发商的自有资金投资收益率也是高达30%的。

　　房屋在获准预售以后（一般房子刚露出地面就能卖了）房地产商资金就会回笼，这个时候一个项目的自有资金就能置换出来（虽然各种不允许，但实际就这么做的），也就是说，自有资金一年内很可能不止完成一个项目的垫资，假设资金年周转1.5次，那么开发商年投资回报很可能高达50%以上。如果在三线城市房地产发展迅速的时候，开发商年投资回报高达100%-200%不是问题。

　　补充一下，如果题主觉得万科的产品线太长，可能影响利润率。那么，我们再拿一家产品线比万科短，但是基本定位在高端市场的房地产企业-----世茂，来看看（原谅我喜欢香港上市公司，一来数据可信度高（这里不解释），二来年报界面友好）：

　　2013年世茂年报第九页，营业收入101.5亿，同比增长49.6%，净利润18.7亿，同比增长33.6%。怎么样，和万科的苦逼差不多吧。

　　四级累进税制，在售价扣除成本后（这个应该就差不多是毛利了），大量的金额通过土地增值税回到了不曾出过力的政府的腰包里。

　　请不要质疑这个税种的合理性。你把地卖给人家一次了，人家造了房子再卖出去，什么营业税印花说这个费那个费的也交了一遍，结果人家赚的钱你还要分很大一份，呵呵呵，社会主义真好。

　　那么，房地产企业为了达到或者接近原来的利润指标（人家也有股东，人家借钱也要利息），原来成本加50%可以办到的事，因为这个税，可能就要加到80%。

　　1. 低息贷款。多么美好的字眼，你说低息就低息了么？您知道现在银行对房地产开发企业的风控程度么？资金成本，是每一个房地产企业的生命线%已经很自豪的开发商，也见过15%年利率拿钱，自诩为银行打工的房产大鳄。听说还有更高的。这么说吧，你有本事拿到正常利率的银行贷款，你就可以做生意啦。

　　2. 投资5亿的房地产项目，土地成本占项目10%已经是很罕见的牛逼了吧，这一单就是5000万，土地费用国家规定是一定要自有资金，不得贷款，全额支付的，哪里来的银行贷款？

　　3. 这一点非常被人忽视，就是周转时间。房地产项目投资大，周期长，一个项目从买地到销售完毕，一般都是3年以上，哪怕这个项目财务静态利润是100%，三年平均年利润也就是33%。再算上资金成本，又低了一层。这就是为什么万达啊，海亮这些发展商在追求快的根本原因，武汉万达汉街从拿地到开业不到12个月，业界瞠目，我们的研究重点，瑞安的新天地太平湖项目，13年了开发了一半不到，大家纷纷觉得高大上但是没有人去效仿，就是这个道理了。

　　4. 刚才看到评论里说到拿到银行贷款，再去投其他项目，这个就更不现实了。一般而言，我们都是用项目做抵押，以项目公司为主体得到贷款的，这笔钱叫建设贷，银行也有监控，专款专用，只能支付关于本项目的采购，行政和承包商等款项，想拿出来，银行风控是吃白饭的啊？再多补充一点，大多数城市已经实行了预售款监管，别说银行借给你的钱，就是你自己卖了房子的钱，也不是你想拿走就拿走的。卖不动，很有关系。

　　的答案中，万科和世茂的年报是公开的，您可以自己去看一下详细的财务数据，这里就不贴出来了。总之，资金杠杆是存在的，但是没有这么离谱。

　　这个毛利毫无意义，路上捡瓶子的老太太毛利超过10000%，不是一样苦逼？我们要算算净利润：

　　4. 销售及广告费 2%（别告诉我你不请代理不给佣金不打广告） 4900 x 2% = 98

　　5. 行政管理费用（员工，总部管理费，法律费用，行政开支等） 3% 不过分吧， 4900 x 5% = 147

　　这个项目这么大，一般来说，从立项，报规，拿地，设计到开工，一年不过分吧。15万方，不可能是多层小区为主吧，一定是高层，建设周期1.5~2年是行业基准吧。算算整个周期，按2.5年计算，

　　年净利润为; 700/4900/2.5 = 6%。这个是粗算，实际的情况不会有太大差距。

　　土地是自有资金的，算1000吧，其他的在500吧，也不至于交完土地款就全部空手吧？至少设备场地人员和启动资金总要一点吧？

　　从这个案例可以看出，一个卖4900的房子，政府除了卖地拿钱（我估计800~1000每平方），直接税收又拿了1700，间接税收（开发商付给材料，设计，工程，广告，销售，员工的钱里也包含着税收）更不好算。谁是最大的受益者？别忘了，购房者去买房子的钱也是被先征了一遍税的！！！然后还有契税啥的，呵呵。。。。。

　　什么是暴利？我觉得在高速公路上设个卡，敬个礼就可以几百几百一辆车收钱的是暴利，我觉得卖给你兑酒精的劣质汽油却和国际北海布伦特精炼油价格挂钩的人是暴利，所有的烟，酒，盐，通信和其他垄断行业是暴利。一个充分市场化的行业，是没有暴利的。

　　不知为什么，这个老答案最近受到很多关注。我关于税的算法有误，我在评论区已经说明，这次再在答案中更新。

　　同学的答案是靠谱的。我的算法有问题，但是我坚持我的思路，暴利来自于垄断，而不是充分市场化。社会主义万税！

　　楼上大神几乎全是从正统的角度来回答题主的问题，但在我看来，和现实是有一定脱节的。最起码，在为数众多的广大二三线城市中，房地产实属暴利行业，而地方政府往往赚不了多少钱却还要做背锅侠。

　　我在石家庄做房地产销售，对这个城市的楼市有些许了解，“内幕”略知一二。在我看来，中国众多二三线城市的房地产项目运作过程其实和石家庄并无二致。

　　为什么我说这个行业是暴利？因为每个环节都有太多双手插入其中，攫取无本之万利。（以下均是真人真事，如有疑问，自己怀疑人生去吧。）

　　石家庄有很多期房无证项目在违规预售，以现在在偷着卖的壹品华府为例。锐拓集团牵头，和政府里相关部门“协商”，内定下煤机第一生活区的改造拆迁——也就是“壹品华府”这个项目。据我说知，壹品华府已经以均价一万四、首付四成的方式卖出去若干栋楼了。锐拓非法预售集资到一定程度时，会有三种情况出现：

　　1、搞定相关部门，完成土地收储后再和别家“合作”，比如让恒大收购。做个详细评估，锐拓将此项目完全打包卖给恒大，双方协商，锐拓拿走最终利润的30%。

　　2、集资到一定程度，成功启动项目，缴纳相关土地出让金以及拆迁补助款等前期成本后，“壹品华府”成功面世。

　　3、集资情况不理想，或者相关“政府部门的关系”突生变动，导致项目始终无法落地动工或者如期交房，说白了，就是彻底烂尾。锐拓在拿着这部分集资款一段时间后，再退还给苦主。

　　我们可以看出，无论是哪种情况，锐拓始终是最后的赢家，开发商出的所有成本，也就是上下打点、寻找政府渠道而已。这种“内定”的项目，土地出让金往往极低。所以，大开发商在进行前期评估后，也有动力接盘。比如碧桂园收购米氏家天下、融创收购润江臻园、万科收购润德三期等。

　　但也有不小心玩儿大了的，比如烂尾多年的祥云国际。因为这个项目，一大批省市级高官纷纷落马，联邦集团几乎解体，数千位购买了祥云国际物业的业主不断，政府先后让北京城建、恒大、融创等前去试探接盘，但由于祥云国际一房多卖、多次二抵等复杂情况，众开发商算来算去，怎么都无法盈利，甚至还会赔钱后，只能表示爱莫能助。

　　在二三线城市，政府中人绝对会私自插手房地产项目的前期运作。最常见的情况，就如同我上文所讲，和“有情分”的地方开发商互相勾结，用批文的形式，将国有土地内定给某家开发商（这种白纸红章的批文，我见过很多次了，但开发商对此讳莫如深，无法拍下照片）。以权参股，这是地方高层官员的玩法，中下层公务员又是怎样在房地产这场饕餮盛宴中分得一份羹呢？请看第三部分

　　我认识数个自由职业者，有的以前是住建局的科长，有的以前是主做房地产营销策划，有的以前是某家开发商高层。这些人，有一个共同的特点，——有渠道。

　　他们可以找关系出首套房证明，可以找关系越过二手房交易直接去房管局更名，也可以找关系在任何时刻去售楼部更名，凡此种种，不一而足。

　　一个在开发商那边做了十余年房地产策划的大姐，突然不想上班了，和以前的老同学联系后，做数个楼盘总包项目的渠道对接人，每天什么事儿不用做，分销卖一套房，她自己吃佣金的四分之一。偶尔也会做个小单，比如帮别人在高远森林城更名，更名费十三万，双方均分。过年到现在，已经开上了高配帕萨特。

　　（和她聊天时，发觉对方很健谈，毫不避讳地讲：“哎呀，地税局的一些小孩又被端下去了。这下糟了，还得再重新去找关系，不过好在他们领导始终睁一只眼闭一只眼，生意勉强还能做。”）

　　1、有没有发现市面上几乎很少出现低于市价的二手房？但着急用钱或者不了解行情的人那么多，为什么始终没有便宜二手房能捡漏呢？

　　因为便宜房子一开始就被中介们买下了，尤其是各大中介店的店长。他们往往有拆借房款的权力，看见便宜房子了，立刻从店里拆借一部分资本，全款拿下，然后再转手高价卖出。

　　这就是“房倒”，倒一套二手房，最低也有十万左右的净利，最高甚至有数百万的净利，成本则是对市场的精准判断，这算不算暴利？

　　绝大部分新楼盘，无论靠谱与否，都有分销佣金存在。总包只出人员对接若干一级分销即可坐着收钱，成本就是总包上层与开发商营销部上层之间的利益分配，我们公司前后接了数个楼盘的一级分销，半年下来，老板大概有三十万左右的收入，这算不算暴利？

　　和园去年年底卖的最火时，佣金三万BOB半岛，几乎全石家庄的分销都在做这个楼盘，搜孤焦点、房天下、新浪优客等电商也拿着所谓的“四万抵八万”优惠大肆宣传。当时我就知道，这个社会中的这个市场，人心是真的坏了。

　　现在做分销公司的，也开始有了新的套路。招一大批新人进来，给新人洗脑，卖低价高佣不靠谱项目，让他们找自己身边的交际资源去卖房、去成交。一旦新人业绩大幅下滑，往往就意味着这个业务员的朋友圈已经被利用殆尽，果断辞退，再换一批人。

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　　今天晚上下班后，和同学吃饭时，他问我：“另外一个部门的人，怎么什么楼盘都卖？国风、璟园、红星里、智同国际等项目，一看就知道是坑啊，那也让客户往里跳？”

　　吃了一大口豆腐脑后，我又加了一句：“可人家四月月薪三万，我们俩加起来，你两个月只开了一单万合城，佣金到你手里才一千五，还是个有些风险的盘。我这个月是有朋友帮衬，勉强有三两单，咱俩工资加起来也就刚刚破万，怎么和人家比？”

　　同学家里媳妇儿刚刚生了孩子，无房无车，还欠我五千块外债没还，进公司俩月加起来工资五千不到，也是个很苦逼的人儿。

　　听我说完后，他歪头看了眼不远处的国际城红顶小洋房，迟疑道：“要不然我也试试？”

　　是前辈，回答已经非常完整地对房地产行业的盈利情况进行披露。最近在看一些关于行业分析（Industry Analyse）的书BOB半岛，试图换个角度给一些观点。但，我的基本态度是：房地产行业在过去，确实是获得了超额利润。

　　首先需要解释一点：诸位喜爱使用年报中的净利润率来讨论，但净利润率是个静态指标，并不代表资金获取利润的效率。在地产行业，大家更看重IRR（内部收益率）指标（或NPV）。【IRR可参考：

　　举个简单的例子，如果一个项目净利润率高达100%，但若其需要100年去完成。那么100年后，1万才变成2万；而以3%的年利率存银行，大约23年就能将1万变成2万。反之，如果这个100%净利润的项目周期是一个月，那么一年12轮的滚动，收益率就难以想象了。

　　而对于房地产而言，一般净利润率在10%的项目，全投资IRR可以达到20%-30%，自有资金IRR达到30%以上并不难（依项目大小而异）。

　　观点：讨论一个行业暴利与否，不能只看其绝对收益率。更应该看其风险——收益的匹配程度，并分析其成因。

　　医药行业曾被扣上暴利的帽子登上过媒体头条，如每盒成本10元的药丸，市价高达上百元。抛开部分媒体的浅薄，我们会将其背后所产生的巨额研发费用分摊在每颗药丸上。即使如此，我们可能也会得出一个很高的利润率（就单个上市药品而言）。但细数投入资本研发的药品，成功率是比较低的。因此，医药类的投资者会将资金池里的资金分散投资给不同的项目以分散风险，这样可能10个项目有2个成功便不至于整个基金亏损。所以我们在成功上市药品上看到的高收益，其实是与其高风险匹配。

　　为什么VK在推出“合伙人计划”后，员工们愿意将自己的钱作为LP投入项目，以期许20%以上的年化收益？要知道，目前的理财收益10%已是难得。

　　为什么信托产品中，涉房地产的信托劣后收益可以达到10%-13%，而其他类信托产品一般在9%-11%？

　　为什么大型国营企业纷纷涉猎地产，导致政府需要列清单，强制清退涉房国企？

　　为什么落马高官中，常与地产行业有千丝万缕的联系，比如最近著名的某一线城市市长？

　　我无法充分证明房地产行业获得超出其承担风险的收益，但以上事实可窥知一二；

　　一般而言， 能够获得超出其承担风险收益的行业/企业，往往能够制造一些行业壁垒。说到行业壁垒，苹果（APPLE）生产的IPHONE手机，其成本（包括研发、推广等）和其售价相距甚远，但人们却愿意为高溢价买单。其中一部分原因是由于其独一无二的IOS系统对包括我在内的用户而言确实胜过竞争对手安卓，另一部分原因是其品牌的溢价。一些外资运动品牌（阿迪、耐克）相对于本土品牌（鸿星尔克、匹克）的溢价也是来与此，品牌可以带来一定的溢价。除此之外，资金门槛、规模效应等相对优势也是可以带来超过承担风险的收益率，这考验企业树立品牌、运作资本和企业管理能力。

　　然而，以上原因带来的溢价并不会吸引大量的镁光灯，为什么房地产行业则会呢？

　　原因则是地产行业的超额收益来源：常是桌面下的交易——权力寻租行为带来的。

　　中对房地产行业土地资源的重要性进行了说明。相信各位前辈会认可，在前些年（甚至目前在一些城市），权利寻租沾染房地产市场是非常常见的。低价地带来高利润，甚至有时地价都可以拖付。在外部资金较易获取的年代，只要有土地资源，千万的启动资金即可撬动一个上亿的项目，获取上亿的利润，通过这种方式带来的高利润，怎么能不被媒体、民众诟病？

　　当然，很多前辈也提到，如今地产业利润已不再那么高企，土地市场的竞争也非常充分。我相信去年在北京、上海等地通过充分市场竞争，在十几家甚至几十家报名房企中高价获取的项目再难以获得高额的利润。如今外部资金价高且难获得、土地出售越来透明化、房地产也在经历一轮轮调整，在这样的背景下，房地产行业很快将褪下“暴利行业”的“光环”，这个行业里的参与者们，更将赤裸裸接受市场的考验，进入一个真正优胜劣汰的时代。

　　房子从拿地开始BOB半岛，到预售就要几年时间了，等到交房完毕整个过程是很漫长的。实际上开发商也是在赌房地产的价格会继续上涨，他们亏掉的可能性也不是没有。只是，十几年来最后每次都是他们赌对了。所以，要怪的话，去挂为什么每次都让开发商赢吧。hint：没有政府和消费者的支持，开发商不可能每次都赌赢的。

　　现在很多人看到房价，或者说是那么积极的想要去买房，有的的确是刚需，但是更多的，却是一种投资了。

　　彭叔做了两年的房产博主了，发现很多人买房，并不是他们真的就相信想要靠房子实现财富自由，而是一种心理的极度不平衡。

　　这种对高房价的极度心里不平衡BOB半岛，就会衍生出来两种极端的社会群体，一种是手上还有购房资金的，他们想要去买房，因为他们觉得凭什么以前买房的人，都赚钱了，凭什么到他们买房的时候，就不赚钱，他们不相信，也不愿意接受靠房产实现财富自由的路子已经结束了，所以这部分人是极端的看涨房价者，不管你跟他们说什么，他都是一句话，房价永远涨，大城市房价永远涨，大城市的核心板块房价永远涨。还有一种，是手上没钱，或者是手上资金相对比较少的人，他们觉得凭什么自己那么辛苦上学，工作，结果收入那么低，而一些人，靠着房子，就那么轻松的实现了财务自由，他们不愿意接受，这些人，是对房价看跌，而且还那种大跌，暴跌。

　　实际上每个时期，社会发展的，都会有一个红利期，各行各业都有，过去是房地产的红利期，在这个本来的红利期上，地方上又推波助澜了一下，让这个房地产的红利期变的更夸张，直接搞成了现在的这个样子。

　　但是每个行业的红利期，都会结束的，当红利期结束以后，很多东西都会回归到原本的样子。

　　现在虽然不让房价暴跌，但也不会让房价大涨，只要能把房价稳住，慢慢的随着以后大家的工资上涨，房价还是会回到合理位置的。比如说现在我们看着房价太高了，月收入1万，房价3万一平，要是20年后，我们的月收入达到了3万，房价才4万一平，那这个时候，就是用时间，去换来了空间。

　　不过这些都是最理想的情况下，就像彭叔直播的时候说过，目前全球没有个房价是成功软着陆的。

　　很多的客观规律，都是很难发生改变了。就像我们的国足一样，花了那么多钱，给了那么多的鼓励，最后遇到了客观规律，还是被虐的那么惨。

　　就像你知道美股泡沫会破，2019年开始每年不小于100次的专家预测美股要破，但是美股一直坚持了3年，到现在还没破。

　　现在房价成了这样，下一步怎么走，谁也不知道。其实从厦门那事，就能看出来，当下的很多东西都是在推进当中的，只是说这些事，只能悄悄的做，不能明着来，不然的话阻力，会很大。

　　像是那天厦门刚宣布完，就有厦门的持有多套房的房东，想要搞舆论了。叫做五问厦门。

　　其实在单位上班的人应该都知道，在文件出台前，是最难的，但只要文件一落地，再难，都能执行下去。现在各地肯定都是在紧锣密鼓的制定相关的文件，方法，而当制定出来以后，发布出来，不管内容规定是怎么样，就一定会执行下去。

　　现在社会上持有多套房，还有炒房的人，数量是远比大家想象的要多。因为在过去的经济发展当中，很多人不管是有意还是无意，都囤积了大量的房子，这些人很多都是普通人，并不是大家想的有多牛。如果单论社会资源的话，这些人大部分社会资源是0.。这些人唯一的依靠，就是房子。

　　现在楼市里面，手上持有五套房以上的人，是风险最大的人，因为你不管怎么算，这些人，铁定是缴纳房地产税最多的人，按套也好，按面积也好，按市值也好，这些人肯定躲不掉的。彭叔还是建议如果手上持有那么多房子的人，趁着现在楼市回暖，赶紧抓紧时间，能卖就卖，后面就卖不成了。

　　还有一些粉丝，问彭叔如果不缴纳房地产税会有什么后果，目前来看，上海的这个不缴纳房地产税的后果，有可能就是最终版了。

　　这是上海催缴房地产税的通知单，我们可以看到，如果不缴纳房地产税，并不会影响使用，但是所欠的房地产税，会按照日息万分之5网上累计，也就是年息18.5%，并且会上征信，所欠的房地产税，在过户的时候，需要一次性的把所欠的房地产税给结清，才能过户。

　　这是上海现在实行的方法，按照这个来看，以后大家担心的交不起房地产税，也并不会影响实际居住，只是说你想要把这个卖出去，基本上是不太行了。如果是那种退休老人，交不起房地产税，也不要紧，不会赶他走的，等他去世以后，他的子女想要继承这套房子，那就需要把历年拖欠的房地产税，一次性缴完。

　　其实当房地产税离我们越来越近的时候，房产投资所能获得的回报，也就越来越低了。

　　不是彭叔悲观，也不是彭叔故意打击大家买房的积极性，而是这是个很残酷的现实。

　　很多喜欢用过去20年的房价大涨，来说未来房价还会大涨，但实际上真的不可能了。

　　过去20年，全国房价翻了十倍，我们国内的房产市值，从45万，变成了450万亿，大家觉得未来20年，我们国内的房地产市值，能达到4500万亿吗？房价继续翻十倍？

　　我们的人口已经成这样了，GDP增速的，从过去的保6，变成了保5，这些是什么概念?

　　很多人说就算人口负增长，一线城市的人口也会继续增加，但实际上当人口负增长的时候，一线城市的人口也会减少的，最多就是比其他城市减少的幅度慢一些而已。

　　如果想要在人口负增长之后，还能保证一线城市人口增加，那么就只有两个方法，一个是像老美一样，吸引全球的年轻人去，这样哪怕自己国内不生，靠着这些外来移民，也可以保持人口增加，还有一个是像老法，吸收难民，一下子，人口就增加了。

　　过去我们听到了很多靠着房产赚钱的案例，大家都觉得买房赚钱很容易，但实际上大家仔细看那些买房赚钱的成功案例，你会发现他们说的买房时间点，都是在2018年之前的，你甚至可以把那些房产专家写的买房赚钱案例，列个表出来，你看看那些买房的时间线年之后还能买房赚钱的，90%以上，都是2016年之前买房，然后赚钱了。

　　在2016年之前买房赚钱，靠的不是技术，是运气，是时代的红利，只是很多人，把这个红利，当成了实力。

　　春节期间，彭叔不会话说的太重，但是也不想太轻，免的大家太乐观了。春节是让我们放松的，但并不代表问题就不存在了。2022年注定是难熬的一年，大家会见证历史的。

　　你看着房价满天飞，一涨就翻倍，但实际上这个行业没有暴利，举个例子，一个工程项目大概总投资20个亿，行业形式还不错，利润能取8%，那大概就能净赚1.6个亿，赚的多并不代表利润率高，你出门买个面包标价10元，成本(原料加人工加包装加能耗)总共不到5块，相比房地产，烘焙坊更像是暴利。

　　如果你问房价涨得这么快为什么利润率反而这么低，其中缘由不便解释，保命要紧。

　　1、外行的看看就行了好吗？不要再用房价涨跌来纠结我了，我说多了就是透露行业内幕，这里面弯弯绕绕很多，你们外行人根本无法想象。

　　2、各位金融财务大佬你们很牛逼我知道，你们玩起金融来分分钟到账几亿几千万，我就是个做项目的不会玩那些，我和你们算法就不在一条路上。

　　3、我能看出来有些是同行跟我较真，但是那是小开发和大开发之间的区别，不是问题本质的区别。

　　4、至于那些伪同行的，随便你们怎么说，我也不会回你们，你们开心就好，知乎也是有你们才精彩。

　　暴利，但是分和谁比，很多第三产业的利润率常年低于银行贷款利率，和他们比，自然房地产开发行业是暴利了，但是也不过10%~20%间，而且除了大鳄们，其他的个别项目还有可能亏本，总体来说，作为一家市场化高的企业而不是政府关系户的话，房地产的平均利润率应该是低于饭馆的，当然，规模不可同日而语。

　　当年周天勇说房地产开发的70%利润都被政府拿到了，其实差不多，目前北京的住宅土地成本在30%~40%（这是评估的数据，实际上可能更高），这只是土地出让金的部分，然后还有契税3%，这些钱要现钱，不交齐不给办国有土地使用权证，然后报规要求在政府指定的几个地方办，然后准备开工，等拿到国有土地使用权证、建设规划许可证、工程施工许可证、开工证之后才能到银行申请贷款，这几步需要的费用当然要算国家拿走了吧，而且目前这几年银行对房地产的贷款从紧，什么意思呢，就是利率高，作为国有控股的我国银行，这部分利率说被国家拿走也没错吧，然后就是开工建成，这段时间还是可以随着工程进度增加贷款的，然后，该竣工备案了，该拿预售证了，这时候就不能贷款了，而且卖房的先决条件就是还款，这时候又到了该缴税的时候了，比如万恶的土地增值税，我国相关法律认为，房地产出售价格减去相关税费、成本、合理增值（学名扣除项）后的利润视为土地增值部分，这是要缴纳增值最低30%最高60%的土地增值税，出售的线%（北京城区标准）、印花税0.05%，这部分可不像二手交易中那样可以转嫁给买房人的，由此可见，70%的数据虽不中亦不远矣。

　　而且还有一点，政府土地也是有成本的，如果是征地，大概是挂牌价的10%，拆迁的话也不会高很多，左手右手一倒，又是利润，所以说房地产开发是暴利行业也没错，不过这部分暴利不好说给了谁。

　　作为半个从业者，其实深谙行业里的冤情，有部分数据有出入或者没来源的敬请谅解

　　但，因为通过银行贷款使用了杠杆，所以资本金利润率就比较高了，但也算不上暴利，资本金利润率就看项目融资情况了。

　　结论1：房地产开发，走到目前阶段，怎么算都不是暴利行业，现在只是赚个辛苦钱。

　　最暴利的是把地卖给人家造，人家造的过程要不停缴费给你，神马名义都可以收钱，而且还是把所谓“大家”的地卖了，这无本生利的生意太爽了，何止是暴利呀！

　　我现在在一个省会城市工作的会计师事务所工作，审计过不少房地产企业，另外我也在一家上市房地产企业做过财务工作，我想试着回答下这个问题。我觉得目前来看，房产企业已经远远不是前些年那样属于暴利行业了。以我在房地产企业做的时候开发的楼盘为例：均价20000，楼面价（就是土地款除以建筑面积）10000，建安成本3500，管理费用和销售费用平均1000。这样大致算来，房地产企业每销售1平方米息税前利润是20000-1=5500元。然后我们再来算算银行利息也就是房地产企业开发具体楼盘向银行申请开发贷款所需支付的利息，这个楼盘总投资大概26个亿，自有资金12亿，向银行筹集14亿，2013年银行贷款3-5年的基准利率是6.4%，开发贷款一般需要上浮一些，这个楼盘上浮30%，所以开发贷利率是6.4%*（1+30%）=8.32%，借款两年，利息总额为14亿*8.32%*2约为23000万，每平米需要承担的利息费用约为2000元。所以每销售一平米的税前利润是5500-2000=3500元。然后再算一下税金，首先是流转税，其中营业税率是5%，营业税是20000*5%=1000元，教育费附加及地方教育费附加和城建税是以营业税作为计税基数，综合税率是12%，所以教育费附加为1000*12%=120元，所以每销售1平米扣除流转税的利润是=2380元。注意BOB半岛，还没完，我国还有土地增值税，这是根据土地增值额来计算的，采用超额累进税率，所谓超额累进，就是赚的越多，土地增值税越多。土地增值税的计算比较复杂，我就不详细说了，直接给出大致的结果，为增值额的30%，大概每平米要交2380*30%=714元，所以再扣除土地增值税的每平米利润为2380-714=1666元。你以为税完了吗，还有一道所得税，这个是根据利润总额的25%征收的，所以要交所得税1666*25%=417元，所以最终每平方米赚1666-417=1250元。最终的利润率为1250/20000=6.25%，这个利润率能说是暴利吗，注意啊，我还收着算的，很多小税种根本没考虑（契税、印花税等等），另外小的开发商贷款利率要上浮50%，还有就是最关键的你能保证你开发的楼盘每套都卖出去吗，如果卖出去要几年时间呢？卖不出去就意味着资金链断裂，因为房地产开发前期需要投入大量资金，地价和银行贷款利率以及建安成本都是真金白银投入的，所以房地产企业目前的艰难处境是可想而知的了。所以，以我国的高地价，高利率，高税率来看，房地产行业绝不是暴利行业，至于现在的限购限贷是否合理，你们就自己想想吧。

　　大家看开发商很赚钱，以为是开发商卖房子赚的，其实卖房子不能说不赚钱，但你看一下现在恒大暴雷的盛况，就知道开发商赚钱其实赚的更多的杠杆的钱。为什么开发商以前暴富的特别多，因为开发房产不需要钱，你先拍了地，可以不交钱先欠着，然后把土地抵押给银行，用贷款交买地的钱。然后找个建筑队，欠钱打地基，只要打到正负0，就可以预售，然后用预售的钱，再去买材料盖楼和还贷款。基本不用什么钱，一下子就能发财。后来国家改了政策，拍地必须全款，银行不接受土地抵押贷款，才搞死了一批中小开发商，最后剩下的都是恒大这种大盘子的开发商了。大开发商也是靠杠杆流转，不断的拍地，开发，贷款，预售，回款，再去拍地。而最后这个链条断了，你才知道他有多少负债。这个世界，没有杠杆是赚不到大钱的，当然，杠杆断了就是大塌房。