BOB半岛2022年房地产业经济数据全面走低，其中全国房地产开发投资下降10%，为1999年以来首次下降。

　　根据统计局上个月公布的数据来看，2022年全国房地产开发投资13万2895亿元，比2021年下降10%，其中住宅投资下降9.5%，这是自1999年以来的首次下降。

　　在房地产销售方面，2022年全国商品房销售面积比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额13万3308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　截止2022年末，国内商品房待售面积5亿6366万平方米，比上年增长10.5%，其中住宅销售面积增长18.4%。

　　反映房地产市场形势的全国房地产开发景气指数去年12月份为94.35，属于较低水平；这一指数2021年12月为100.28，自去年2月录得全年最高的96.87后持续走低。

　　尽管我们都知道，早在2022年下半年就陆续出台措施提振楼市，但国内房地产开发商去年的盈利仍进一步恶化，低迷的房地产市场，或将重创未来经济的发展潜力。

　　房地产作为市场经济的支柱部分，一度占据国内GDP的近四分之一，如今的一些提振房地产的措施依然难以奏效BOB半岛，这或许水平，房地产可能已经真正走到了一个尽头。

　　而由于房地产自身的特殊性，早在此前的文章中我就曾说过，对房地产市场而言，它只能增长，而不能下滑，一旦下滑，所引起的连锁反应和蝴蝶效应，极有可能会威胁宏观经济的结构性。

　　根据彭博社周一的报道，在60家已披露去年业绩报告的A股房企中，整体亏损的房企达到36家，占比60%，该比例为2016年以来的最高值。

　　与此同时，亏损扩大、由盈转亏或净利润同比下滑的房企有41家，恶化面占比约68%。

　　自恒大债务危机以来，中资地产业流动性危机就在市场掀起巨浪，境内外债券违约、股价下挫，以及2022年的“停贷潮”，都一度让房地产行业深陷泥潭。

　　细算起来，其实早在2016年房地产市场的增速已经疲软，当时由于城镇化的进程和刚需的耗尽，房地产的增量已经到头，许多房企开始面临阵痛，李嘉诚李超人也是在那一年前后撤离大陆的。

　　2015年底，全国房地产库存高达7.18亿平方米，李嘉诚也正是在这一年“跑路”的；随即，为了拯救房地产业，也为了改善住房条件，住建部于2016年启动了“棚改货币化”。

　　住建部预计完成棚改大约需要6万亿资金，因此这导致三四线城市的房价又上涨了一波，一直到疫情前后，这可以说是房地产市场的最后一波席卷了。

　　如今，房地产再度面临阵痛，但今天房地产所面临的问题，几乎已经没有新的办法去应对了，因为棚改也完成了，剩下就只能在降低房贷利率、降低购买条件上面下文章。

　　表面来看，房地产的问题是需求和市场关系之间的失衡，但背后的底层原因，更多的是金融层面的。

　　一方面，房企无序拿地扩张进行投资建房；另一方面，随着房地产市场的越来越大，许多企业坚信自己“大而不能倒”，在放贷拿地建房的循环中，他们愈加非理性，众多的房企扎堆建房拿地放贷，这就让金融系统面临一个不放也不是，放也不是的局面。

　　而2015年开展的房地产“去库存”，背后的本质就是为这些无序扩张的房企去买单的行为。

　　2015年底，我国的房地产库存为7.18亿平方米BOB半岛，去库存去了这么多年，一直到2022年末，我国的房地产库存依然还高达5.6亿平方米。

　　近十年时间，房地产市场已经在上涨，但房企拿地建房的速度也丝毫没有停下来的意思，房地产涨了多少年，库存依然没有太大的变化，只不过是少了一亿多平方米。

　　博弈论纳什均衡中有个“懦夫困境”的经典案例。在单行道上，两辆高速行驶相向而行的车，谁都不让谁，必然车毁人亡；博弈的结果是胆小的一方让道。

　　而今天的房地产金融市场就如同一个拥堵的交通路口，一头是中央银行，一头是堵塞在一起、越聚越多的套利机构，交易者会想当然地认为，他们“大而不能倒”，因此从来不会后退。

　　拿现在房地产市场所面临的问题来说，为什么房地产市场一旦降温了，一旦冷起来了，就需要政策去刺激楼市，去放宽限制鼓励人们买房？

　　房地产的问题不单单是房地产自身的问题，这其中还牵扯到金融市场的稳定性，以及债务违约所引发的违约潮等大问题。

　　就拿房地产如今的库存来说，这5.6亿平方米的库存，就相当于堆积在仓库卖不出去的衣服一样，时间拖的越久，对生产商来说，资金压力就越大。

　　房企的运行逻辑，本质上也是靠着现金流去维持的，更何况许多房企背后还有数量不菲的债券、放贷机构等等，如果房企的现金流跟不上，库存压力大，就极有可能出现第二个恒大、第三个恒大。

　　这样的企业越多，对金融市场的风险性就越高，金融市场一旦出现系统性风险，就会牵一发而动全身，吸引到实体行业的千千万。

　　因此，今天房地产市场不仅仅是大而不能倒，甚至就连成交量下降，楼市低迷都不行，哪怕去存库是一条艰辛的道路，甚至是不可能完成的道路，也只能硬着头皮去走，这才是最可怕的。

　　从某种意义上说，房地产裹挟了整个宏观经济，让金融市场不得不跟着房地产走，不得不提振楼市，而不是顺应市场本身。

　　哪怕是平均算到我们每个人的头上，那平均下来14亿人还能够分到0.4个平方，而在今天，在房地产市场已经如此饱和的今天，依然还有5.6亿平方米的库存需要去解决，这还不算许多投资属性的商品房。

　　但就像我们在前面所说的那样，如今的房地产市场早已经“大而不能倒”，只能前进，而无法后退，房地产不仅裹挟着金融市场，也同样裹挟着宏观经济。

　　如果和去年相比，今年的经济、消费、房地产数据肯定会向好，这是因为去年表现实在是太差了，但如果我们的目光稍微长远一点，我们就会知道，不管房地产如何去刺激，除非脱离了市场经济的基本面，否则楼市很难再有一个长期向好的表现，这是由需求去决定的。

　　追根溯源，2015年也许是解决房地产最好的一年，未来也不会再有这么好的机会和时机，一旦错过，可能线亿平方米，当时的房价还不算很高BOB半岛，但去库存和棚改货币化，的确让房企又获得了一波空前利润，也让房地产市场变得更大了。

　　今天房地产市场的库存一样还有5亿多平方米，这一部分库存，如今已经很难去掉了，这让房企的现金流越来越吃紧，成为了压倒许多房企的最后一根稻草。

　　但在人口下降、市场饱和的情况下，我们只能去刺激人们的买房需求，但这种刺激，在很大程度上又是否是饮鸩止渴呢？

　　如今消费者已经逐渐理性，意识到了房地产本身存在的风险和问题，这导致今天刺激楼市的成本本身也越来越大，取消限购一类的措施，已经很难激起人们买房的欲望。

　　加上大多数家庭也没有这个能力买房，因此要想刺激楼市，就必然要付出更大的成本，例如减免更多的房贷利率，以及更多的购房优惠等等。

　　我想，这也是令高层烦恼的地方。一方面，房地产的背后代表着“大而不能倒”的房企，一旦倒下会对金融市场的稳定性造成极大的影响。

　　但另一方面，房地产市场的饱和，以及经济增速的放慢，都降低了人们的买房热情，在如此两难的选择中，也只能是硬着头皮刺激楼市。

　　“既要牛儿不吃草，又要牛儿耕地好”，这种既要又要的想法，最终可能会导致我们出现日本那样的情况，即上个世纪九十年代一直到今天的停滞状态。

　　日本失去的三十年，不是说日本倒退，而是说日本站在了原地，没有更差，也没有更好。

　　早在上个世纪九十年代，日本的人均GDP已经高达三四万美元，到了今天BOB半岛，日本人均GDP还是三四万美元，这被称之为失去的三十年。

　　我们的人均GDP目前是一万多美元。日本的优势在于，在经济泡沫破灭之前，日本已经走到了正轨上来，这导致哪怕是今天的日本年轻人成为“废宅”，在某种意义上也不会过得更差。

　　眼下，房地产所面临的问题，一方面是去库存对房企造成的现金流压力，房企不能出现问题，一旦出现问题，就会危及金融市场的结构性。

　　另一方面，房地产市场的饱和已经开始影响到消费和第三产业的支出，人们的负债越来越大，但又不得不继续刺激楼市，以维持房企的生存。

　　或者说，这是一个博弈论纳什均衡中的“懦夫困境”；狭路相逢勇者胜，唯一的问题仅仅在于，我们是否有足够的勇气去承担选择所带来的后果。

　　作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我BOB半岛，把知识磨碎了给你看。