BOB半岛在过去的一年里，世界第二大经济体一直在出台政策来帮助振兴该行业并恢复购买情绪。这有助于稳定一些城市的房地产市场，但许多其他地方的房价和需求仍然很低。

　　几天前，香港法院下令对中国负债最重的开发商中国恒大进行清算BOB半岛。两年多前，该公司的违约令多年的房地产繁荣陷入了令人震惊的境地。

　　中国房地产研究公司中国指数研究院的调查显示，1月份100个城市的平均房价连续第五个月上涨，环比涨幅为0.15%，涨幅超过12月份的0.10%。这是自2021年8月上涨0.20%以来的最快涨幅。1月份房价环比上涨的城市也从12月份的47个增加到49个。

　　国家统计局数据显示，去年楼市收官，新房价格出现近九年来最严重跌幅，投资下降9.6%，与2022年的降幅大致持平，新开工下降20.4%。

　　传统上，一月份的销售量较低，因为开发商通常在年底前进行促销活动以增加销量，但分析师表示，下降趋势表明购房情绪仍然疲软。

　　本周，上海和苏州两个主要城市效仿广州放松了购房限制。据官方媒体报道，一个国家支持的房地产项目还根据所谓的白名单机制获得了第一笔开发贷款。

　　中国指数研究院表示，“目前，由于广州、上海的宽松政策刚刚公布，其影响尚未体现在交易数据中。”

　　该研究公司表示，2月10日至17日农历新年假期后，市场活动可能会有所回升。

　　然而，国际上则并不看好未来中国楼市。惠誉评级上周三表示，恒大清算令“可能是一个漫长的过程，具有高度不确定性，并对投资中国发行人离岸债务和中国房地产行业的债权人产生更广泛的影响”。

　　惠誉补充说，这意味着购房者对私人开发商的信心可能需要更长的时间才能恢复，市场份额继续向国有企业转移。

　　上面的图表展示了与 2003 年至 2023 年中国房地产危机相关的两个年度指标。第一个指标使用彭博社统计局的数据考察公寓和商业地产销售情况，第二个指标使用世界银行的数据考察新房开工情况 。

　　中国房地产销售额从2003年的不到1万亿元人民币稳步攀升至2021年的15万亿元以上，但此后在2023年降至12万亿元以下。

　　住宅和商业销售都是如此。具体到中国住宅市场，2023年新房销量下降6%，主要城市二手房价格下降。

　　在开发方面，新建住宅开发面积从 2019 年的 15.15 亿平方米下降到 2023 年的 6.37 亿平方米，下降了 58%。

　　开发商违约：2020 年至 2023 年间，房地产公司面临 1,250 亿美元的债券违约。

　　土地财政：许多城市依靠土地销售作为主要收入来源，一直在推出“以旧换新”支持措施，旨在刺激新房购买。

　　麦格理集团中国经济研究部主管胡伟俊(Larry Hu)在本月的一份研究报告中表示，房地产市场低迷带有“自我应验的”性质，因为房地产开发商的债务困境让买家望而却步，给房屋销售带来压力，而新业务的缺乏进一步加深了这些开发商的财务问题。

　　国际货币基金组织IMF也关注到了中国房地产市场的问题BOB半岛。2月2日，IMF发表专业研究文章表示：

　　长期以来BOB半岛，房地产对中国经济一直发挥着重要作用，近几十年来推动了中国经济的快速增长，占经济活动的比例高达20%多。

　　在大流行之前的十年里，房价相对于家庭收入而言大幅上涨，部分原因是由于缺乏有吸引力的替代储蓄选择，消费者更愿意将大量储蓄投资于房地产。对房价和土地价格持续上涨的预期使得房地产开发商能够迅速借贷，土地销售为地方政府提供了重要的收入。

　　最近，当局适当关注控制风险并帮助该行业过渡到更合适和可持续的规模。疫情爆发后，他们采取了果断行动，控制开发商过度借贷和其他房地产行业风险。此后，房地产活动急剧萎缩，最近当局的目标是增加租赁住房、扩大经济适用房并升级欠发达的城市社区。

　　随着房地产市场低迷已进入第三个年头，该行业在某些方面的缩小规模进展迅速。与大流行前的水平相比，新屋开工率下降了60%以上，这一速度之快只有在过去三十年跨国经历中最大规模的房地产泡沫破灭中才出现过。由于购房者担心开发商缺乏足够的融资来完成项目以及未来价格将会下降，销量下降。

　　与此同时，房地产行业的关键脆弱性尚未得到解决，这表明可持续发展面临持续的风险。许多开发商已经无法生存，但避免了破产，部分原因是允许贷方推迟确认不良贷款的规定，这有助于减少对房地产价格和银行资产负债表的溢出效应。房价也仅小幅下跌，部分原因是一些城市试图通过挂牌价格的规则和指导来限制价格下跌。

　　未来几年，中国房地产市场将面临结构性因素（尤其是人口变化）带来的额外压力。随着人口减少和城市化进程放缓，未来几年对额外新住房的需求将会减少。过去十年的巨额公共补贴帮助数百万人从缺乏现代化设施的旧建筑搬到了新的住房。由于卖地收入下降导致地方政府财政约束收紧，而且居住在旧住房中的居民减少BOB半岛，这种需求可能会更加有限。

　　面对周期性和结构性调整的压力，房地产投资将进一步下降，并可能继续低迷。IMF最近根据基本需求演变的几种情景以及库存过剩和其他供给侧压力的影响，预测了中期的新增房地产投资。IMF分析显示，在这些情况下BOB半岛，房地产投资可能会比2022年的水平下降30%至60%，并且只会非常缓慢地反弹。这与其他国家的住房市场严重衰退具有类似的开工率大幅放缓的情况相当。

　　今年计划增加的经济适用房和城市重建支出可能有助于抵消部分投资下降。但这笔支出不太可能充分减少陷入困境的开发商持有的大量住房库存。

　　然而，房地产行业的更短、更平稳的过渡是可以实现的。允许房价进一步市场化调整，并迅速重组无力偿债的开发商，将有助于清理积压的库存，缓解人们对房价将继续逐步下跌的担忧。应逐步取消允许银行避免承认开发商不良贷款的规定。

　　当局还应支持可行的开发商并收紧规则，以防止未来风险的积累。为购房者提供保险，防范开发商未能完成所购房屋的风险，有助于恢复信心并缓解开发商的销售压力。对预售融资使用更严格的托管规则也将有助于改善对购房者的法律保护。全国范围内的财产税和改善养老金或其他储蓄选择将有助于减少家庭投资住房的需求。还需要进行财政改革，消除地方政府收入与支出义务之间的结构性错配，以减少地方政府对土地销售和房地产活动的依赖。