BOB半岛人类社会与自然界的演进过程中，大部分时间里的变化是线性的，因此，人们也习惯于线性分析和思考问题。然而，在线性发展过程中会突然爆出非线性的大事件，改变演进的方向。

　　以房地产为主的不动产行业，近几年的走势，就是最好的注脚。2017年，当房地产市场正如火如荼的时候，我们推出了《掘金存量地产》一书，明确指出：我国房地产行业正从增量开发向存量经营转轨；2019年出版发行《资管大未来》，进一步指出：房地产行业要从「产销模式」向「资管模式」转型……

　　回过头来看，其中的很多预判，比我们当时预测的要来得更快更猛烈。如今，无论是对民企还是国央企，盘活存量资产都是至关重要且紧急的事项。2022年国务院19号文，更是将盘活存量上升到了国家高质量发展的高度……未来，以房地产为代表的不动产行业，方向已经很明确了：增量开发和存量经营并举，存量盘活和增量投资循环。

　　查尔斯·汉迪认为，一个组织和企业必须要在「第一曲线」达到巅峰之前，找到企业的「第二曲线」并在第一曲线达到顶点之前开始增长，才能实现持续增长。

　　回顾历史可以发现，美国二战以后诞生的一些大型开发商逐渐消失了，是因为这些公司在住宅市场满足之后，没有及时进入商用不动产或其他的新型增长行业。

　　对此，绝大部分开发商都表示认同。事实上，早在2012年万科喊出「白银时代」之后，各企业就纷纷开始转型。但2015年「330」之后，大多数房企看到增量行情再次开启之后，就迅速放弃了转型。只有极少数定力超强的企业，还在继续坚持……

　　所以，2016年万达集团年会上，当王健林宣布要逐渐退出房地产行业。很多人不明白，万达为什么要否定自己已经成熟、做得不错的商业模式呢？！

　　事后回过头来看，那个时候，对很多不动产企业来说，是最好的转型时机，但凡当时信念比较坚定的企业，在最近几年的行业洗牌大潮中都更加的稳健，因为但凡要持有经营商用不动产杠杆就不能太高，换句话说，这相当于要自觉的降杠杆。

　　到了2018年，眼看调控持续加码，才有部分房企开始布局存量运营赛道。但主要集中在长租公寓这一当时非常火爆的领域。大多数企业，并不十分明确方向在哪。

　　虽然时隔多年，但我至今依然十分清晰的记得，2018年底在北京参加一个数百人的不动产资产管理的峰会。上台分享的嘉宾，极少有来自当时当红房企的高管。会议结束后打车去机场，因为恰好是下班高峰期，滴滴显示叫的车堵在路上，只好找个座位坐着等。我对面也坐了一个人，两个人干坐着无聊，就攀谈起来。对方是某千亿房企新入职的一位老总，负责集团新设立的资管赛道。但被问及准备怎么做时？该老总表示，公司对此定位并不清晰，所以出来参会学习，看别人是怎么做的。

　　最近参加「2024资产界跨年演讲暨资产运营大会」，感受已经完全不同。即便是不动产开发巨头（现场碰到好几个负责人）也深刻认同：存量运营时代真的来了！

　　龙湖集团自2000年就开始涉足商业地产。当年，龙湖成立了商业管理部，做的第一个项目是进驻观音桥商圈开发「北城天街」项目。2011年，龙湖将商业地产确立为集团战略……得益于财务自律和良好的现金流，如今龙湖集团是仅存的少数几家依然稳健的民营规模房企。2022年，龙湖集团的归母净利润达243.6亿元，位列行业第二……

　　华润置地更是以280.91亿跃升至归母净利润榜首，2023年上半年继续蝉联。这源于其体量巨大的商业地产等经营性物业进入了收获期——一方面本身的毛利非常高，另一方面还能为住宅赋能。近几年BOB半岛，产品力越来越卷，但大多仅仅局限于住宅产品本身，但在小明看来，在当下及未来，这已经不够了，华润置地和龙湖集团的综合能力，使得他们相对其他对手具有降维打击的优势……

　　不动产正在飞速从增量向存量、从开发到资管转轨，如何以终为始开发，如何盘活存量资产，将越发成为不动产行业的核心课题和破局突围的方向。帮你打理好每平米资产，点击了解

　　在「三道红线之前」，我国房地产行业享受了近20年的金融红利。而这始于2002年7月1日开始实行的土地招拍挂制度。在2002年以前房地产开发的土地基本都是协议出让，即政府和用地者私下签订协议，这一阶段拿地很多时候得拼关系，因为一旦拿到地，就有丰厚的利润，所以普遍被业内视为「土地红利」时期。

　　2004年「8.31大限」之后全国实行土地招拍挂制度，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，价高者得，土地市场进入金融红利时代。这个阶段主要看开发商胆子够不够大。因为价高者得，土地会不断升值，胆子越大的开发商，借的钱越多加的杠杆越高拿的地就越多，资产增长也就越快。因为每新拍下一块地，都会把周边的地价抬高，让原来的土储价值水涨船高。

　　最后，整个行业越来越拼资本，高周转变得必不可少。这对那些追求慢工出细活的中小房企变得很不友好，因为金融机构一度按照规模对房企分三六九等，没有达到一定规模的房企很难拿到钱。

　　甚至某知名长租公寓运营商当时也慨叹：长租公寓是一个烧大钱的行业，资本驾驭能力可能成为成败的命脉，很多团队会因为没钱无奈退出。而开发商有钱，可以使劲往里面投。

　　然而，近几年（包括在「2024资产界跨年演讲暨资产运营大会」上）我们碰到了很多做得非常不错的小公司。而它们操盘了很多知名的项目，甚至不少不动产巨头的标杆项目也出自它们之手。

　　事实上，早在几年前，就有某千亿房企老总表示：未来五到十年，房地产市场将从增量市场转向存量市场……对中小企业，存量市场是个巨大的机会。为什么？因为在增量市场大家拼的是土地和资本，中小房企没有优势，但存量市场的某一些细分领域是需要特殊能力的，不是用土地和资本就能解决问题的。

　　既然看得这么清晰，那它自己为什么做不到呢？一方面，规模大的企业会面临创新者的窘境的问题，因为新业务的营收占比太小，在庞大体量的传统业务面前，很难有话语权，自然也有很难获取资源，让自己发展；另一方面，原有的团队，很可能不适合直接干新的业务……

　　小公司，因为规模比较小，只能聚焦在很小的某个细分领域。比如有些运营方，仅关注生物医药这一细分领域，公司人才大都有相关专业背景，不仅能够深入理解这一行业的特殊需求，例如高标准的实验室设计、合规性要求、以及与科研相关的设施需求，还对生命科学行业趋势有深入的理解和前瞻性的洞察力。这样的门槛，别人就非常难取代。

　　此外，规模小，各种组织机制也相对灵活，能对市场做出快速反应的能力。现场碰到的一公司老总就表示，自己以前是干传统开发的，也负责过一段时间的资管业务，但是决策效率太低，本来就是赚慢钱和小钱的行业，根本经不起这么折腾。自己出来创业之后，虽然也面临不少挑战，但效率大幅提升。

　　前段时间BOB半岛，「董宇辉事件」引发巨大关注。到底是平台重要还是个人能力重要，很多人围绕该事件争论得不可开交。这事公说公有理婆说婆有理，很难有一个明确的结论。但不可否认的是，在这个信息传播无比便利的时代，个人与平台的关系正在改变，这是时代赋予个体的新红利。

　　有意思的是，以房地产为代表的不动产行业，也同样面临类似的格局——团队能力，变得愈发重要了：

　　长期以来，资本偏好运营管理难度小的优质资产，而对高度依赖团队管理能力的资产敬而远之。在经济高速发展，空间供不应求的时期，这一投资的金科玉律十分好使。

　　不过，进入存量时代BOB半岛，空间供过于求，硬件水平的高低对底层资产的优劣不再那么具有决定性的影响和定价权。

　　因为空间已经不再稀缺。以产业园区为例，一项公开数据显示，从2023年开始，全国的产业园区面积以每年1.4亿平方米的速度新增，预计到2025年，我国产业园区的总供应量将突破62亿平方米。有人一针见血地指出，比产能过剩更厉害的是园区过剩！

　　目前已经发行的公募REITs中，产业园区类REITs占比最高，而且原来也最受投资机构的追捧。因为这些上市的产业园区REITs底层资产都是优中选优，具有标杆意义的所在。不过如今再来看，原来的定价逻辑，可能并不稳固。随着底层资产出租率的大幅下滑，有好几只REITs跌破了发行价。

　　成熟稳定的运营团队，变得愈发重要。缺乏强有力的运营管理能力，空间真的会成为空的间。

　　因为，过去的生意逻辑主要聚焦在空间层面，然而产业园区本质上是一个产业集群，要想提高客户的忠诚度，运营团队必须要做细做深，深耕产业生态链。在资产运营比建设越发重要的时代，运营招商必须要专业化。小明调研过一些做得不错的产业运营商，他们为了搞懂一个行业，甚至会亲自下场……点我了解，数智生态运营园区解决方案

　　商业地产也是如此。截至2022年末，全国368个城市已开购物中心面积超4.75亿平方米，其中北上广深占14%（如下图）。再加上商铺等商业地产业态，整体存量十分庞大。没有专业、成熟的运营团队，物业的租金可能都不够支撑日常运营（千万别惊讶，这样的案例现实中并不少见）。

　　张昌祥在会上分享了其盘活皇庭广场的心得。皇庭广场，位于会展中心的正对面，地理位置极佳。此前，该项目为华南著名商业烂尾项目，烂尾长达10年。截止2014年12月，开业率不到60%，商业公司年度总收入不足8000万。

　　2015年，张昌祥任皇庭广场项目总经理，率队将皇庭广场从开业以高端商务型购物中心的定位经营调整为年轻时尚购物中心，实现了95%的开业率与90%的租金收缴率；2016年实现100%的租金收缴率，商业公司总收入突破两亿元，单日客流量突破10万人，成为深圳标杆商业项目综合体。

　　2016年，在不断探讨电商冲击的背景下，寻找适应深圳CBD消费群体的新的商业定位，当年底正式把皇庭广场的定位锁定为深圳社交型购物中心，并开展了一系列的筹备工作，最终2.5年整体招商调整比例50%……

　　存量运营需要常做常新，躺着收租的时代早就一去不复返了。这对具备专业、成熟运营能力的团队，是最好的时代。因为未来会越来越值钱。

　　最近，多家媒体聚焦「煤老板」拿地买楼：山西煤老板15.1亿在京拿地；山西「煤老板」成都拿地；最豪山西煤老板，23亿天津拿地；内蒙古「煤老板」42.42亿拿下3栋大悦城上海顶级豪宅……

　　制造业企业也不甘寂寞，南通亚伦、三花控股、东方雨虹（参与摇号）、伟星集团、金盾和中车等这些在制造业领域的巨头也纷纷下场拿地。

　　小明参会时，也碰到几位制造业老板，有的还是属于当地细分领域前几位的企业。看来制造业抄底不动产的传言确实不假。

　　不过，交流了一下，他们对拿地盖楼普遍没有兴趣，更多的将目光放在存量低效不动产的盘活上。

　　这其实也非常好理解，一个空间，要有人有产业，才有价值。装不同的人和不同的产业BOB半岛，其价值有天壤之别。现在的情况是，空间不缺，甚至严重过剩，缺的是产业。而制造业老板自己就是干产业的，对行业的理解自然就十分透彻。将低效用地盘下来之后，进行升级改造后再运营，有着天然的优势。如果自身就是某细分领域的强者，那么胜算就更大了。因为直接就可以拉来配套的上下游企业。

　　这其实跟上面的大量中小专业细分类公司公司冒出来，以及专业团队越发重要的逻辑，是一致的。

　　发达国家的发展路径，其实已经给我们提供了很好的参考。比如在美国，不管是住宅还是商业、产业等，投资、开发、运营的各个阶段，都被切割成了很多细分板块，各类专业公司各司其职，赚取属于属于自己的的那份钱……

　　毋庸置疑，以房地产为代表的不动产行业已经进入了一个全新的发展阶段BOB半岛，需要新的发展格局。「动荡年代最大的危险不是动荡本身，而是仍然用过去的逻辑做事」，彼得德鲁克这句经典名言提醒我们，要赢得变化和竞争，不仅要调整战略和业务布局，而且还需要刷新我们的底层理念。（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员艾振强）