bob半岛官网1998“房改”之后，我国房地产行业一路飞速发展，使得我国城镇人均住房面积由1998年的18.7平米提高到2021年的40多平米。几十年的时间，就走完了欧美国家上百年走过的道路，成绩毋庸置疑。

　　然而，整体上，大部分人对房地产的认知，依然停留在很浅的层次，存在大量的误解——而且误解很深。这对房地产行业健康、平稳发展是不利的，特别在当前这样一个关键阶段——

　　一说到卖地，说到土地财政，很多人就嗤之以鼻，摒弃“土地财政”，几乎成为学界和舆论界一边倒的共识，但以土地出售获得收入具有阶段性和一定的必然性。

　　对于一个无法通过外部扩张和掠夺（比如殖民）完成原始资本积累的国家而言，“土地财政”几乎是实现经济增长和城市化的最佳选择。

　　大家喜欢对标的美国就是土地财政最典型的例子。美国独立前是13个殖民地，是被掠夺的对象（当然，也有研究指出，英国没有从殖民地捞到多少好处，反而补贴了很多，但这也说殖民地真的很穷）。因此，当其独立之后bob半岛官网平台，也可谓一穷二白。没有钱就没办法搞建设，发展经济。咋办？美国政府采取的方式是卖地。

　　美国的土地财政收入主要包括3 种：一是将土地作为资产进行出售所获得的土地收益；二是与土地有关的税收收入；三是与土地有关的非税收入。

　　事实上，美国建国（1776年）至1862 年，近百年的时间里，土地财政是政府财政的主要收入。期间，其“土地财政”收入主要是以国有土地出售收入为主（土地财政第一阶段）。土地出售收入占联邦政府收入最高的年份达到48%。

　　此后（1862~1900年），才逐步转变为财产税（征收对象主要包括以房地产为主的不动产和其它少部分动产）；20 世纪40 年代中期之后，开始真正形成以财产税为主的地方财税体制，土地财政依赖趋于弱化。

　　据财政部数据，2020年我国地方一般公共预算本级收入111077亿元，地方国有土地使用权出让收入87051亿元。

　　很多人由此抨击地方政府严重依赖土地财政（这个问题上面说了），更有甚者，觉得地方政府卖地赚了很多钱……

　　历年土地出让金合计多少？这有不同的口径：一个是之前国土资源部数据（2018年其职责被并入了现在的自然资源部），另一个是财政部的数据，二者数据略有不同。不过好在差距很小。以下图表数据，1998-2012年的数据来自《中国国土资源统计年鉴》，2013-2021年的数据则来自财政部。

　　合计大概是67万亿元，即，自1998年“房改”以来到2021年末，24年间，土地出让金的总收入大约是67万亿元。

　　在不少人的理解里，这是地方政府的净收入。其实不然，67万亿只是“毛收入”。因为土地征收时，有征地拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、补助被征地农民支出等，这类支出需政府在征收、储备、整理土地等环节先期垫付。

　　扣除这些之后的“纯收入”是多少呢？据第一财经的统计，2003-2014年这12年间，土地出让纯收益占出让收入总额的29.9%。近些年占比还有所下降，因为，征地拆迁等成本上升了。再说，即便是纯收益部分，绝大部分都要用于基础设施及保障性住房等支出。

　　对于房地产到底是虚拟经济还是实体经济，各界一直争论不休。几年前，国家发改委为此还专门发声：如果是炒买炒卖，就不属于实体经济。但，房子如果只是用来住的，房地产自身需要砖瓦沙石，就是实体经济……

　　一方面，房地产体量大，关联度高，拉动上下游50多个行业，对实体经济的贡献很大。去年的一次会上，许家印透露，从2016年1月1日到2021年6月30日，5年半的时间，恒大几项主要的支出就达5.01万亿，其中归还到期贷款本金22500亿，支付贷款利息3670亿，交纳税金2216亿，支付土地款9634亿，支付工程款、材料款等建安费用9736亿，管理及营销费用支出2381亿。

　　另一方面，现在开发商也不断在产城融合上进行探索，像万科天空之城、融创的未来云帆城等，都是这方面的典型案例。凭借自身强大的资源整合和运营能力bob半岛官网平台，实现产城融合，职住平衡，是经济社会转型升级的一部分。

　　一说到房地产，公众甚至很多从业人员，只想到住宅，或者第一时间想到住宅，其实，写字楼、酒店bob半岛官网平台、产业园区、物流仓库等也是十分重要的组成部分。

　　以产业园区为例，作为各类产业的空间载体，产业园区是带动产业升级和经济发展的重要引擎。根据商务部数据，仅两类国家级别产业园区的经济总量就占GDP的1/4左右。产业园区已经成为国家经济发展的重要助推器。

　　2018年，普洛斯为宝马集团打造交付了其中国研发中心，该研发中心是宝马集团当时除德国本土之外最大的研发园，普洛斯还为理想汽车倾力打造了包含研发中心、试制中心、造型中心和试验验证中心等四栋楼体的研发园区……

　　为啥这些公司让普洛斯帮打造研发中心？因为，普洛斯对他们足够了解。其他企业，还真做不来。

　　这类需求，未来还会越来越多。因为“十四五规划”明确提出“加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级”，其中bob半岛官网平台，很重要的一点是“发展战略性新兴产业”。高端产业需要与之匹配的产业园区。

　　在这块领先的企业，效益也很亮眼。中电光谷业务是园区运营服务、园区开发服务(产业园销售)及产业投资三大部分，具备全链条的服务能力，2021年度，中电光谷实现收入总额45.31亿元，相比上年增长48.6%；实现公司持有人应占利润6.4亿元，同比增长37.9%。在很多房企的毛利跌破20%的2021年，其毛利率虽然较2020年降低了2.2%，但依然高达28.6%。

　　2021年，招商蛇口园区开发与运营收入325.3亿元，同比增长15.2%。该板块占集团营收的20.25%。

　　深圳汉京大厦的标语l ♥SZ，跟大厦一起，构成了一道靓丽的风景线。然而，现在标语已经不在。个中原因，根据东方网去年的报道：“10月15日汉京集团宣布装置即将拆除，这个陪伴深圳人1267天的标语，将成为历史符号。据了解，此举是为了防止标语被误解为‘我爱收租’。”

　　这真是让人哭笑不得。当房地产逐步从产销模式走到资管模式，走向租购并举，怎么会没有租金呢？

　　而且，收租金并不是一件容易的事。一个商用空间的运营，主要收入是租金，可以通过租金反推资产的价值，租金回报越高，资产价值越高——大体上是租金乘15-20倍。

　　提高租金靠运营。没运营能力，商铺、商场、写字楼等的面积再大也不值钱。但做得好，你可以跟万科比肩。

　　冯仑就指出，万科等优秀房企，干了30多年开发，现在市值也就2000多亿，但这个市值像冰棍一样，你不继续干开发，销售额、营业额就会减少，市值就会蒸发。同样的，国贸干了30多年，一二三期加起来100多万平米，每年可以收六七十亿的租金，其资产价值也差不多2000亿了，而且它没有负债，就这些物业就值这么多钱。

　　有人说，国贸的地段好啊！冯仑则表示：确实是人家运营能力强，这体现在每平米的租金上——国贸一平米可以租到600-800元，我们写字楼只能到400元，最多到500元，二者距离就100。因为它的招商方式、运营方式不一样……

　　相比之下，有些百货上市企业的市值还不如他们手中的资产！年报显示，截至2021年底武商集团（000501）持有商场类自有物业116.2万平方米，且多处于城市繁华地段。以武汉当前的房价水平，按2万元/平方计算，武商集团持有的自有物业市值为232亿元。而截至今天，武商集团的市值是79.74亿元。如果换成运营能力更强的运营商来做，他的市值不止现在这样。

　　这有很多案例，我们举一个已经完成城市化国家的例子。特朗普在《永不放弃——特朗普自述》中透露，其当年（上个世纪90年代），仅用100万美元就买下了华尔街40号——一座位于曼哈顿金融中心的总面积达130万平方英尺的地标性建筑。

　　买入之后，特朗普将大楼进行翻新和豪装，着眼高收入群体，为他们提供了宽敞办公室、超奢华公寓和金碧辉煌的精品酒店，吸引了大批不差钱的人。最终，特朗普将这种大厦变成了一栋非常成功的商业大楼（此前所有懂行的人都建议他将其变成一栋住宅），每年租金收入2000万美元+，该栋楼的价值也达到5亿美元+。对美国这样很早就完成城市化的国家，如此增幅真可谓惊人。

　　“低技术含量的房地产竟然成了中国支柱产业，真是悲哀……”这是明源君经常听到的一句话。甚至明源君接触的一些房企的老总，也说：房地产，其实没什么技术含量，核心是土地和资金。

　　觉得房地产技术含量低，跟大家对房地产的印象大都还停留在毛坯房的阶段有关，光秃秃灰不溜秋的毛坯房，没什么美感，还经常出质量问题，谈何技术含量？

　　然而，即便是毛坯部分，同样是有技术含量的。君不见近些年行业内都在谈产品力，绿城、仁恒等房企的员工也被挖得不少，甚至连他们的标准体系也一并拷贝，可是，就是做不出绿城、仁恒同样品质的房子。

　　毛坯之外，跟技术结合得就更紧密了。比如温湿度控制、空气、光线、水质、声环境、心理、绿色健康……等等。

　　其他不说，气密性控制标准，在很长一段时间里，就只有朗诗一家房企在做。同时，朗诗还会自己或者跟供应商一起研发市面上没有的东西。朗诗供应链管理中心其中的一个模块就是研发。朗诗以绿色节能、恒温恒湿恒氧主打的差异化产品，售价比同地段的其它房企高出一倍以上，溢价很明显。

　　即便是外观设计也有专利。在建筑领域，外观设计专利评选的主要标准有两个，一是外观的独创性，二是建筑形态的美感。金科就获得了不少专利，比如，金科·九曲河就凭借独创的建筑美学，先后获得7项外观专利，同步斩获“美国IDA国际设计奖室内设计奖”、“‘园冶杯’设计金奖”、“中国百城建筑新地标”等多项国际国内大奖bob半岛官网平台。此外，其空中院馆、原创中国洋房，也获得专利。

　　至于本文开篇提到的普洛斯，能给宝马、理想等定制研发大楼，那技术含量就更加高了，这里不赘述。

　　这个行业（房地产行业），还行吗？近两年，明源君频频被房地产行业从业人员这么问，明源君的回答都是一样的：行，只不过玩法会不断进化。

　　为什么这么说？因为，根据国家统计局的数据，目前我国房地产业的增加产值占GDP的比重在7%左右。

　　而根据经合组织（OECD）的数据，世界主要发达国家和金砖国家房地产业占GDP的比重均高于中国，美国、英国、意大利、日本和加拿大在12%左右，德国、俄罗斯、巴西在9%左右，印度接近20%……

　　当然，我国的计算方法跟这些国家有差别，但并不妨碍对比。像美国、德国、日本、英国等都是已经高度城市化的国家，房地产业占GDP的比重尚且如此之高，我们有什么理由沮丧呢？

　　当然，不同的阶段，房地产的玩法会有很大的区别。完成城市化的国家，以存量为主，中国一个城市每年新建的量可能都超过他们一个国家。存量时代，是资管模式，跟我国房地产行业当前主流的产销模式，有很大的不同。黑石这样的巨无霸，就是在美国完成城市化之后开始出现并高速发展的。

　　目前，我国正处于增量到存量的转轨期。能完成这个转轨的企业和个人，依然大有可为。比如，你会发现，越是发达国家，租房的比例反而很高，为何？并非买不起。而是经济越发达，个人选择的机会越多，流动越大，买房并非最明智的选择，或者自己买了房，但租给别人住，自己在别的地方租房。