BOB半岛北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　印象中是2005年八月，央行的一份研究报告横空出世，内容就是“建议取消中国房地产销售中的预售制度”，立刻轰动了地产界。

　　简单说一下当时的背景吧。那年的北京楼市是比较平稳的，至少到八月还没涨多少。可以参考典型的国美第一城BOB半岛，这小区是2005年初开盘的，均价5000出头儿，低于周边均价小1000块钱。

　　问题来了，张老板为什么要卖的这么便宜，甚至让黄老板都无奈的说出了“我要像卖电器一样卖房子”？

　　因为前年2003年虽然楼市有上升的趋势BOB半岛，国务院的“18号令”也把房地产定为了支柱产业。但毕竟之前有央行的“121号文”啊，从金融角度是对房价有所防范的。

　　毕竟2001年温州炒房团就已经在上海兴风作浪了，上海房价也随即在之后几年开始是上涨，到2004年更是进入癫狂，也就引发了房价泡沫的争论，谢国忠等人的“论”一度占据主流。

　　开发商当时也是分成好几派的，孙宏斌代表激进派，自从“莽山会议”定了战略之后，顺驰在全国开始攻城略地，战无不胜，创造了一连串的地王，销售额破百亿。而以王石为代表的自然是保守派了，认为至少是要稳妥BOB半岛，之后的行情和政策都要观察。

　　甭管开发商怎么纠结吧，2004年已经是明确的“地产调控年”了。不仅有“831大限（71号令）”，还有自1998年之后的首次加息，更有国土部一连串对土地的打压政策，房地产投资大逆转，目的就是控制房价上涨，预防暴跌。

　　但是，北京等城市的房价虽然被控制住了，但上海等民间投资火爆的城市仍然在上涨。于是2005年就又成了延续的“地产打压年”。“老国八条”把调控房价上升到了政治的高度，问责制登上历史舞台。“新国八条”干脆直接加税，“七部委联合令”更是让开发商瑟瑟发抖。于是乎，上海等地的楼市就崩了，普跌20-30%，众多炒房客血本无归，或者是炒成了房东。

　　回到本文开头，央行建议取消预售制的报告就是在这种背景下出台的。出发点非常的好，就是为了减少房地产业的投资属性，至少是降低投机性，提升不良开发商的成本，不让他们利用建设部的“88号文”预售制度赚“金融”的钱。

　　消息一出，所有开发商在三伏天里就全都是一身白毛儿汗呗。但当时开发商分成了N多个圈子，受影响最大的就是孙宏斌的顺驰等激进派，他们是利用金融杠杆扩张的最凶猛的。然后受影响大的还有那些地方小开发商，几百万甚至没钱都敢玩儿房地产的那种，全是用的银行的钱，空手套白狼。

　　但是挺奇怪的，反对声最强烈的还不是这些开发商，而是“主流”们，也就是以华*万*为首的大佬，他们冲在了反对取消预售制的最前方。

　　当时我猛的还没反应过来，觉得他们至于吗？后来我才明白，他们是上市公司啊，必须靠业绩来支撑股价，否则股东们能用吐沫淹死他们。虽然取消预售制对当时不激进的大开发商没有致命打击，但一旦销售额和利润减少，那对于大佬的领头羊地位是有致命打击的。

　　所以就在2005年8月底，当时的建设部召开了一场研讨会，请来了央行报告小组和四大行，同时也召来了众多的主流开发商大佬，当面锣对面鼓的PK。

　　我们公司当时接到通知时挺迷糊，看不出建设部到底向着哪头儿？想了半天的结论是：建设部应该是没有偏向的，毕竟控房价是国家战略，必须执行。但是，如果是这种PK模式，那咱们开发商必胜。

　　因为银行的专家们对各种政策、数据和模型很熟悉，但开发商都是从残酷市场中拼杀出来的，实战水平超强。尤其是领头儿的那几位，说出的话甭管是否让百姓爱听，但吵架水平是不容置疑的。

　　具体过程不谈了，略有敏感。直接说结果，据说是把央行做报告的怼的够呛，有几个小姑娘甚至被怼的当场大哭，委屈的梨花带雨的BOB半岛。

　　当然，开发商只是其中一部分反对力量，更大的阻力来自于银行业内部，也就是其他的各大商行。毕竟预售制度能给商行们带来巨大的业务量和利润啊，如果取消，那任务怎么完成啊，国有资产如何增值啊？

　　所以那场会开到最后，几乎成了央行一家在舌战群儒BOB半岛，但始终没占到上风。最后达成的默契就是，预售制对于促进房地产的健康发展是有帮助的，但必须加强监管。

　　于是会后没几天，建设部就又发了文，预售制继续执行，但是要加强监管，严控炒房，更要控制房价过快上涨。

　　此时是8月，之后就是秋天了，中国楼市第一次的“金九银十”登上了历史舞台。再之后2006-2007是什么楼市行情就不用我说了吧，经历过的都知道。

　　不过到今天我也认为“预售制”是个不错的模式，对于活跃市场经济有相当大的作用。但是，重在监管啊……

　　随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！