bob半岛官网本章主要对房地产的基本概念、开发流程以及房地产行业发展状况做一个基本介绍，方便房地产从业人员对行业的发展状况和趋势有一个基本的认识。
在商场玲琅满目的商品当中，大家有没有见过这样一种商品，它满足以下五个特征：
在脑海中努力思考一圈，发现全世界能够同时满足以上五个特征的商品只有一件，那就是「商品房」，而制造商品房的行业也就是我们热议的房地产行业。改革开放以来房地产行业发展起起伏伏，其发展历程大致可以分为三个阶段：
1998 年的「房改」（ 1998 年 7 月国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，简称「房改」），停止了中国人的福利房分配制度，也开启了中国的商品房时代。
1998 到 2007 年的十年，中国经济平均增速达到 12%，城镇居民可支配收入从 5160 元上升到 13785 元bob半岛官网，人口城镇化率从 33%提升到 46%，北上深常住人口净流入 1299 万。
这十年，是中国房地产行业高增长高回报的「黄金时代」，房地产投资和销售都处于高速增长状态。
房地产投资额平均增速 24%，高点是 2003 年，达到 33%。拿地面积平均增速 21.1%，新开工土地面积平均增速 17%。商品房销售面积平均增速 20%。
这十年，房地产行业毛利润率上升至 38%（平均 31%），净利润率上升至 14%（平均 8.3%），地价占商品房价格的 23%左右，开发商的利润空间巨大。（数据来源：WIND，华尔街见闻）
1998 年进入商品房市场后，土地出让方式并不规范，「土地招拍挂」制度一直到 2004 年的「831 大限」之后才全面推行。这段时间，由于土地出让方式的不规范，银行信贷规模也受到严格管制，房地产开发存在一定的进入门槛，自然也就催生了拿地、囤「地」居奇的问题。一些房地产商依靠土地增值、房产增值，财富野蛮增长。这段时间，一有暴发户的丑闻，大家都会联想到地产商。
2004 年 9 月，土地招拍挂制度全面推行；2008 年 11 月，央行取消对商业银行的信贷规模限制。
与黄金时代相比，白银时代的行业进入门槛降低，竞争更加激烈，利润也随之下降。2011 年是白银时代的高点，之后房地产行业的利润开始逐渐下滑。
这十年，房地产行业毛利润率下降至 27%（毛平均 34.8%），净利润率下至到 8.8%（净平均 12.2%）。和传统行业和制造业相比，白银时代的房地产行业仍然是赚钱的行业，但和已经过去的黄金时代相比，成色在迅速退化。
这十年，房地产投资平均增速下降至 18.5%，拿地面积平均增速下降至 4.5%，新开工面积平均增速下降至 7.6%，商品房销售面积平均增速下降至 9.4%。（数据来源：WIND，华尔街见闻）
白银时代，多数开发商还是靠着「拿地-盖房-卖房」的传统产销模式赚钱bob半岛官网，房地产行业的新盈利模式还没有建立起来。
中国经济由投资升级向消费升级转变的进程当中，房地产行业将以提升住房品质，追求住宅个性化、多元化为新的发展趋势；如果说过去三十年中国房地产行业主要解决的是广大老百姓从「没有房子住」到「有房子住」的问题，那么现阶段及未来很长一段时间则主要是解决从「有房子住」到「好房子住」的问题，当大家都有了房子以后，自然更多的是想要提升居住品质，因而改善型需求的房产会越来越受欢迎。目前，小户型换大户型，高层换洋房，洋房换别墅或大平层的市场需求很大；同时，随着国内二胎政策的放开，会进一步促使人们改善居住条件。因此我们现在市场上看到两居室的市场需求正在锐减，市场已经普遍进入三居室时代。
在地价高企、库存高企的背景下，很多中小开发商将难以为继，大开发商吞并小开发商的趋势明显，行业垄断进一步加强。目前行业内的现实情况是一线城市长期看涨、核心二线城市看涨、普通二线城市有涨有跌、三四线城市集体洗牌。由于笔者主要从事房地产投资拓展工作，平时工作中看到太多中小房企在 2011、2012 年市场大好的情况下高价拿下土地，2014 年市场急剧下跌，土地瞬间砸在手里，每年千万上亿的资金成本让本来抗风险能力极低的中小企业喘不过气来。因此从 2015 至 2016 年，出现了一的土地收购、企业并购事件，当年融创收购绿城、收购佳兆业的热点事件更是闹得满城风雨；这样的企业收购事件几乎每天都有发生，我在公司每天都能接到其他企业主动找上门来寻求合作开发的电话。
如此，造成的结果就是bob半岛官网，大企业越做越大，小企业濒临破产，行业集中度逐步显现，行业结构化调整加剧，未来会出现少数几家地产寡头bob半岛官网。重庆市市长黄奇帆 2016 年就曾公开发声，表示重庆将在未来 3 年关闭 1500 家房地产公司，说的就是这个逻辑。中国前十强房企的销售业绩情况也足以说明这一点。
2017 年前 10 强房企的销售业绩均大幅提升，比较抢眼的碧桂园bob半岛官网、万科、恒大纷纷突破史无前例的 5000 亿元！碧桂园更是达到了令人咋舌的 5500 亿元！这得益于 2017 年国内房地产市场欣欣向荣，也更说明行业的集中度得到加强，因为中国平均每年的房地产市场规模在 10 万亿左右（2017 年 12 万亿元），你家的市场占有率上去了，他家的市场占有率自然也就下去了，甚至被淘汰出局；这也解释了为什么市场下行的时候规模型房企反而背离市场规律表现出更好的销售业绩，因为他们吃掉的都是中小房企淘汰出局后拱手让出的市场份额。