bob半岛官网土地篇：集中供地催化市场“裂变”，上半年量缩价涨、“繁荣”与“荒芜”交织并存

　　2021上半年，土地供应端发布了住宅用地“两集中”的新规，22个重点城市住宅用地需集中挂牌、集中出让且一年仅能公告3次，带来土地市场的重大变革。受此影响，土地出让节奏重新调整，上半年土地市场供需规模也较去年同期收缩。在重点一二线城市土拍中，优质地块大量流出，楼面价“水涨船高”式上扬。同时，上半年整体溢价率水平走高，尽管受到一系列土拍规则的限制，但是房企拿地积极性仍然较高，加之恐慌性情绪的作用，扩储心理较强。从各等级城市来看，“两集中”政策后，一二线城市和三四线城市热度继续分化。长三角经济圈仍然是各大房企争相布局的热点区域。同时，中部阵营房企以及部分中小型地方深耕型房企表现亮眼，国企及央企背景的房企拿地优势凸显。同时，展望下半年bob半岛官网，预计随着重点城市陆续启动二轮及三轮供地，供应量会有所增加，成交量随之上升，整体来看，全年供应和成交量基本维稳，预计与去年相差不大。

　　2021年2月份，自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策，一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。“两集中”供地政策涉及22个城市，包括北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线月底，随着最后一个城市武汉完成首轮集中土拍，22个城市首批集中拍地落下帷幕。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，22城首批集中拍地共成交859宗，成交规划建筑面积10833.79万㎡，土地收金1.07万亿元，平均溢价率达14.7%。

　　从今年第一批集中供地情况来看，22城首批供应土地规划建筑面积11828.46万㎡，占2020年全年供地量的31%。其中，长沙首批集中供地量占比高达51%，天津、北京、苏州首批集中供地占比均超过去年全年供地量的四成。另外，部分城市在首轮供地中表现较为谨慎，如成都、青岛bob半岛官网、深圳、厦门四城首批集中供地量占比去年供地量均低于20%。

　　“两集中”政策首先在重点一二线城试点实施，然而不同区域城市土地市场成交热度分化显著，从成交规划建筑面积来看，中西部城市量级较大，武汉、广州、长沙3城的成交规划建筑面积位列前三，分别为992.65万㎡、799.15万㎡、761.76万㎡。其次长三角经济圈土地成交规模不减，其中，杭州成交规划建筑面积为756.88万㎡bob半岛官网，南京紧随其后，成交规划建筑面积为716.05万㎡。与此同时，深圳、厦门成交量垫底，成交规划建筑面积分别为91.01万㎡、53.05万㎡。

　　从土拍热度来看，重庆、深圳、厦门等南方城市表现亮眼，整体楼面价及溢价水平较高，其中重庆以溢价率42.99%位居榜首，楼面价为9133元/㎡，其次，深圳表现也较为活跃，溢价率达30.9%，楼面价为15212元/㎡，厦门以29.37%的溢价率位列第三，楼面价为35823元/㎡。同时，北方城市在本轮集中土拍中，多数城市表现较为平淡，北京、长春、青岛等城市的溢价率均低于10%。整体来看，在地区经济、人口等逐步“南迁”的影响下，南北地区分化显著，市场热度也出现愈加明显的“南北分化”之势。

　　“两集中”政策的出台，旨在为土地市场降温，促使溢价率回稳。但是，从首轮集中土拍情况来看，效果不甚显著，22城中多数城市土拍溢价率高于去年。从这方面来看，为了切实落实“三稳”的目标，在接下来两轮的集中土拍中，部分城市或有加码土拍规则的可能性。

　　从房企来看，在22城首批集中土拍中，不同业绩规模的房企呈现拿地分化特征。其中，销售业绩TOP11-30以及TOP51-100房企在今年首轮集中土拍中拿地占比较去年全年提升。销售业绩TOP11-30的房企在本轮集中土拍表现最佳，拿地占比35.71%，较去年全年上升5.52个百分点。销售业绩TOP51-100的房企拿地占比为21.24%，较去年上升6.9个百分点。另外，销售业绩TOP10房企以及TOP31-50房企拿地占比均较去年有所下降，分别下降9.08和3.34个百分点。整体而言，在本轮土拍中，中部阵营房企以及部分中小型地方深耕型房企表现亮眼。各大阵营分化加剧，呈现出“中部活跃、头部趋稳”的特征。

　　2021上半年，土地出让节奏重新调整，上半年土地市场供需规模也较去年同期收缩。根据数据显示，2021上半年土地供应规划建筑面积52685.37万㎡，较去年同期下跌11.94%，成交规划建筑面积44350.48万㎡，较去年同期下跌11.54%。在重点城市实施“两集中”政策的影响下，其他城市错峰开展土地出让，导致整体土地供需量低于去年同期水平。

　　从土地季度数据来看，进入2021年bob半岛官网，第一季度受春节假期等因素的影响，土地市场处于冷淡期，土地供应规划建筑面积为19509.13万㎡，较去年同期小幅下跌4.62个百分点，成交规划建筑面积为17132.95万㎡，较去年同期上涨8.09%；转至二季度，供地量显著提升至33173.45万㎡，但仍不及去年同期。随着多城陆续启动集中拍地，成交量较一季度显著上升，土地成交规划建筑面积达27252.18万㎡，但是相较去年同期下跌20.52%。

　　2021上半年在重点一二线城市土拍中，优质地块大量流出，楼面价“水涨船高”式上扬。尤其在5月份，成交楼面价为7939.5元/㎡，同比上涨58.45%，环比上涨37.26%，达到近年来单月新高。主要是由于5月份上海等热点城市集中土拍，拉动地价直线月份，随着集中拍地接近尾声，成交楼面价缓缓回落。

　　进入2021上半年，溢价率整体高位运行，流拍率低位徘徊。主要是两集中政策出台后，高能级城市优质地块集中成交，尽管受到一系列土拍规则的限制，但是房企拿地积极性仍然较高，加之恐慌性情绪的作用，扩储心理较强。具体来看，2月份“两集中”供地政策发布，重点城市上半年陆续进行集中土拍，优质地块大量流出，激发了房企拿地热情，4月份溢价率水平达到年内高峰。随着多城首批集中土拍纷纷落幕，土拍接近尾声，溢价率呈现小幅回落。随着调控收紧并扩围，热点城市严格控溢价，并加码对地价、房价的管控，5、6月份的溢价率直线下降，市场热度有所收敛。从流拍率来看，前两个月受春节假期以及地块品质不佳等因素影响，土拍积极性不高，流拍现象加剧，之后3-4月份热点城市开启集中土拍，优质地块频出，带动土地市场回温，甚至部分热点城市战况激烈，流拍现象减少，进入5-6月份首批集中拍地接近尾声，加之政策管控趋严，流拍现象有所增加。

　　在今年发布的“两集中”政策影响下，催化各等级城市之间加速分化，一线城市升温，二线城市维稳，三四线城市降温。根据数据显示，进入2021年二季度，一线城市土拍热度只增不减，土地成交规模同比上涨24.25%，二线城市成交规模同比依旧下跌，跌幅扩大至7.76%，另外，三四线城市土地成交表现较为冷淡，同比下跌36.33%。一线城市受到今年集中供地新规的影响，成交同比领先其他等级城市，与此同时，二线和三四线城市成交均未及去年同期。

　　从分等级城市溢价率来看，2021年二线和三四线城市溢价率水平均呈现上扬趋势，其中三四线%，二线%，一线%。在今年实行“两集中”政策的影响下，一二线城市对地价的限制更为严格，而三四线城市土拍政策相对宽松，加之房企看好一些热点三四线城市及都市圈城市，导致三四线城市溢价率高于一二线。

　　从分等级城市的流拍率看，一二线城市流拍率低位徘徊，三四线城市流拍率高位波动。根据数据来看，2021年二季度一线%。

　　从各大经济圈土地成交占比来看，房企对热点城市集中的长三角经济圈仍然较为青睐，拿地占比上升6个百分点；其次东北地区，土地成交规划建筑面积也呈现上涨态势，拿地占比上升2个百分点。从各大经济圈成交情况来看，中部地区由于城市量级大，拿地面积仍然领跑，土地成交规划建筑面积为14045.14万㎡，同比下降12.7%；其次为长三角经济圈，城市土地成交规划建筑面积为12416.73万㎡，同比上升4.8%。

　　从各大房企表现来看，2021上半年碧桂园以720万㎡的拿地面积位居首位，同比下降7.9%，其次为保利发展，拿地面积为639万㎡，同比上涨62.2%，位居第二，万科上半年拿地面积为606万㎡，同比上涨57%。值得注意的是，国企及央企背景的房企在上半年表现较为突出，如保利bob半岛官网、万科、招商蛇口、中铁置业较去年上半年拿地增加显著。在22城集中土拍中，优质地块大量释放，而拥有国企及央企背景的房企在本轮土拍中更具优势。

　　在“两集中”的供地新政下，土地市场迎来新变革，土地供应节奏重新调整，上半年供地量不及去年同期，预计下半年随着重点城市陆续启动二轮及三轮供地，供应量会有所增加，成交量随之上升，整体来看，全年供应和成交量基本维稳，预计与去年相差不大。

　　从各等级城市来看，“两集中”政策将一二线城市和三四线城市的差距继续拉大，城市间分化加剧。对于集中供地的城市而言，部分首轮土拍热度较高的城市，不排除接下来有土拍规则加码的可能性，平均溢价率水平或将面临下滑。